На загородную недвижимость ожидается падение цен

Уходящий 2006 год принес немало перемен на рынок загородной недвижимости. Прежде всего, стоит отметить некоторое замедление роста цен. Кроме этого в 2006 году произошло укрупнение проектов, как по размеру в целом, так и по величине отдельных участков. На фоне этого наблюдалось падение спроса на загородное жилье. Не обошла своим вниманием загородную недвижимость и законодательная власть - изменения в законодательстве коснулись как земли, так и лесо- и водопользования. В целом, прошедший год можно назвать важным этапом в формировании российского рынка загородной недвижимости.

 

Подмосковные просторы

 

На сегодняшний день ситуацию с землей в Подмосковье можно охарактеризовать как стабильную. Причем стабильность проявляется во всем, начиная от роста цен, заканчивая спросом и предложением. По данным исследований компании Knight Frank , удорожание земельных участков с начала года в среднем составило 28-36%. Как и в прошлые годы, основными факторами, влияющими на цену земли, являются направление, удаленность от Москвы, наличие инфраструктуры и коммуникаций, в том числе и транспортных, ландшафт, т.е. наличие леса и водоема. Не изменились и приоритеты по направлениям. По-прежнему высоким спросом пользуется участки по Рублево-Успенскому, Новорижскому и соединяющему их Ильинскому шоссе. Постепенно догоняют их Минское, Киевское и Калужское направления. Несмотря на высокую плотность застройки Рублевки и Ильинки, до сих пор есть возможность приобрести довольно крупные участки. Основными игроками в этом сегменте рынка можно назвать компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», «ИНКОМ», RODEX GROUP, «Открытые Инвестиции» и ряд других девелоперов.

 

«Дачная амнистия»

 

С 1 сентября 2006 года вступили в силу изменения в земельное законодательство. Новый закон сразу же получил название «дачная амнистия». Он предполагает упрощенные сроки госрегистрации земельных участков. Если раньше для оформления земли и расположенных на ней объектов в собственность требовалось посетить более 10 различных органов и служб, собрать 14 справок, согласований и разрешений, то теперь для легализации прав достаточно любого документа о предоставлении участка, будь то решение профкома или запись в амбарной книге. При этом регистрация проводится, даже если сведения о площади не соответствуют данным кадастрового плана. 

 

Таким образом, упрощенная система регистрации позволит собственникам земли оформлять права без лишней головной боли, но как это скажется на стоимости земли - пока не ясно. По мнению Директора Департамента маркетингового анализа Управляющей компании «МАСШТАБ» Натальи Чукаевой, цены на землю, скорее всего, вырастут. «Ведь дачная амнистия,- продолжает Наталья, - это хорошая лазейка для легализации земельных участков, которые были освоены в обход законодательства. Так что вполне вероятно, что с помощью амнистии будут проведены и узаконены и не очень чистоплотные сделки».

 

По мнению многих участников рынка загородной недвижимости, процедура амнистии дачных участков до сих пор до конца не отработана, и для обычного обывателя легализация его дома не является понятной и прозрачной операцией. «Человек не может прийти в специализированное учреждение и в одном окошке получить исчерпывающую информацию, консультацию и помощь. А чем запутанней и непрозрачней процедура, тем больше шансов у местной администрации собрать дополнительные налоги и сборы. Кроме того, официально заявлено о бесплатной амнистии дачных построек. А по факту узаконивания дома приходится платить. И за план БТИ, и за всевозможные справки, и за кадастровый план участка», говорит Наталья Чукаева.

 

Еще один закон, который непременно отразится на рынке загородной недвижимости - Водный кодекс, вступающий в силу 1 января 2007 года. Этот закон сокращает размеры водоохранных зон, ужесточает ответственность за его нарушение, а также ограничивает использование маломерных судов. По прогнозам аналитиков, цена сотки в непосредственной близости от водоема может в разы превосходить стоимость сотки расположенной на том же участке, но на большем удалении от воды.

 

Такое мнение высказывает аналитик ЗАО «Северо-Запад» Мария Разоренова: «Заведомо, участки у воды стоят дорого. Это связано и с ограниченным ресурсом (спрос превышает предложение) и с необходимостью больших денежных инвестиций для развития землеотвода. Как правило, только в организованных коттеджных поселках, которыми управляет грамотный девелопер можно получить гарантии при приобретении таких участков». Беспокоит специалистов и вопрос экологии. Наталья Чукаева считает, что подобное нововведение может привести к реальному загрязнению окружающей среды. «Во-первых,- говорит она, - ближе к воде можно будет строить не только дома, но и водоочистные сооружения или, скажем, вредное производство. Во-вторых, проведение канализации и труб к домам, расположенным рядом с водой тоже несет в себе определенные риски. Труба в любой момент может лопнуть и последствия такой аварии будут весьма печальны».

 

Размер имеет значение

 

Наиболее важной и перспективной тенденцией, возникшей в 2006 году аналитик загородной недвижимости Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев считает вынос многих объектов общественного пользования - магазинов, ресторанов, спортивных сооружений, - за пределы коттеджного поселка, и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. «Такие конгломераты-сообщества поселков с единой инфраструктурой уже сейчас можно встретить на Новорижском направлении.

 

Как одно из направлений развития современного загородного жилья можно отметить возведение «мега-объектов», своего рода «мини-городов» - на нескольких сотнях гектаров земли. Это новое направление в недвижимости Подмосковья безусловно найдёт своего покупателя, так как разрабатываемые концепции таких объектов являются безусловно интересными для всех участников рынка», - говорит Иван Воробьев. (Подробнее об этих объектах смотрите статью -«Загородные высотные жилые комплексы высоко еще не значит хорошо?» ) Отдельно стоит отметить рост качества строительства. Связано это, прежде всего, с тем, что вкусы и запросы потребителей меняются, и для того, чтобы завоевать своего покупателя, девелоперам и застройщикам приходится потакать их желаниям и следовать современным тенденциям в строительстве и архитектуре.

 

Спрос и предложение

 

В 2006 году на рынке загородной недвижимости были представлены и активно продавались 210 коттеджных поселков, что примерно на 20 поселков больше, чем в 2005 году. Причем, темпы вывода на рынок новых поселков снижаются: если в 2004 году в месяц на рынок выходило 4-5 поселков, в 2005 - 3-4 объекта, то сейчас этот показатель - примерно 2 проекта в месяц. Общий объем предложений на первичном рынке загородной недвижимости составляет более 3 млн. кв. м. (в 2005 г. - 2,9 млн. кв. м.). В денежном выражении это более 6 млрд. $ (в 2005 г. - 5,53 млрд. долларов).

 

Наибольшим спросом по-прежнему является Рублево-Успенское шоссе. Среди покупателей элитной загородной недвижимости на долю Рублевки приходится более 50% всех заявок. Причем в элитном сегменте основной объем спроса приходится на коттеджи площадью от 400 до 700 м.кв. Тем не менее, наблюдается превышение предложения над спросом, что обусловлено наличием значительного числа проектов низкого качества с плохо продуманной концепцией. Так, среди предлагаемых на первичном рынке коттеджных поселков значительная часть объектов испытывает проблемы с реализацией, считают аналитики компании Knight Frank. Такой принцип формирования рынка ведет к увеличению конкуренции в этом сегменте, что, в свою очередь, позволяет говорить о скором повышении качества и более четким принципам формирования цен.

 

Основной объем предложения сосредоточен в пределах 35 км от МКАД, но в связи с тем, что земельный ресурс ближнего Подмосковья постепенно истощается, наблюдается тенденция расширения географии строительства до 50 и даже 100 км от Москвы.

 

Прогнозы на будущее

 

По прогнозам аналитика корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ивана Воробьева, динамика увеличения объема площадей и повышения стоимости метра сохранится и в будущем году. Так, в 2005 году средняя цена кв. м равнялась 2250 $, в этом году будет порядка 2800 $, то к концу 2007 цена метра должна достичь отметки в 3500 $, - говорит Воробьев.

 

Однако, не все эксперты единодушны в том, что цены продолжат свой рост. По мнению Андрея Носова, директора локального офиса Новая Рига Агентства Недвижимости «ДОКИ» рост цен скоро прекратится. «Я думаю, рано или поздно они будут снижаться. Причем по всему Подмосковью. Даже цены на московское жилье, как мне кажется, перестанут расти и начнут снижение. На сегодняшний день уже сейчас видно по рынку, что есть свободные дома на продажу. Если раньше альтернативы не было, люди покупали то, что им давали, то теперь есть из чего выбирать. И скоро предложение настолько превысит спрос, что продавцы просто будут вынуждены снижать цены».

 

Подобный же прогноз на будущий год и у руководителя департамента загородной недвижимости компании Blackwood Марии Литинецкой: «В 2007 году объем предложения резко увеличится, а, учитывая общую стагнацию цен в Москве, темпы роста цен в Подмосковье могут также замедлиться».