Непростая структура инфраструктуры

Коттеджи в Подмосковье становятся реальной альтернативой московским квартирам. Но не все покупатели спешат перебраться жить на свежий воздух насовсем. И причина здесь не только в фанатичной преданности каменным джунглям. Люди не желают расставаться с привычным комфортом городской жизни, где все необходимое находится в пределах шаговой доступности: круглосуточной супермаркет, развлекательный комплекс, медицинские и спортивные центры. Да и множество других жизненно необходимых или просто полезных и приятных сооружений.

 

Каждому по спа-центру

 

Какая инфраструктура необходима жителям коттеджных поселков? Заместитель генерального директора по экономике и финансам компании "АСК", представляющий коттеджный поселок "Грин Хилл", Григорий Слепак рассказал, что покупателей интересует "средний объем инфраструктуры, делающий жизнь в поселке приближенной к городской". Конкретные предпочтения видны из результатов опроса потенциальных покупателей, организованного департаментом стратегического маркетинга УК "Северо-запад". По словам директора департамента Марка Вдовских, в первую очередь покупателей загородной недвижимости интересует наличие в поселке спа-центра, теннисного корта, бассейна и фитнес-центра. Не менее важно наличие в поселке ресторана или кафе, а также супермаркета.

 

Чуть меньше половины покупателей интересуются наличием пекарни, аптеки, химчистки и детских игровых кружков или клубов. А вот газетный киоск и кинотеатр в коттеджном поселке не нужен практически никому.

 

Спрос рождает предложение. Спортивные пристрастия покупателей привели к тому, что соответствующие инфраструктурные объекты прочно вошли в стандартный набор для каждого нового поселка. От минимальных спортивных площадок в экономклассе до яхт и аэроклубов в элитке.

 

Сколько стоит инфраструктуру строить

 

Удовольствие это не из дешевых. По данным аналитиков компании "Парк Групп", приблизительная стоимость строительства 1 кв. м объекта инфраструктуры в среднем составляет 700-800 долларов.

 

"Расходы девелоперов в этом случае составляют примерно 7-20% от стоимости всего проекта, а себестоимость инфраструктуры может быть соизмерима с себестоимостью постройки нескольких коттеджей", - рассказал президент компании "Парк Групп", управляющий сетевым проектом "Витро" Олег Маринин.

 

При строительстве поселков эконом-класса девелоперы не стремятся разнообразить объекты инфраструктуры, потому что это может привести к удорожанию проекта, а также к повышению цен на дальнейшую их эксплуатацию.

 

"В небольшом или среднем поселке нет смысла строить полный набор инфраструктуры только для жильцов - это обернется непосильными ежемесячными платежами. Лучше всего обойтись разумным минимумом: охрана, служба эксплуатации, мини-маркет и кафе", - рассказал генеральный директор компании "Терра-Недвижимость" Тимур Сайфутдинов.

 

Затраты на обслуживание инфраструктуры в экономклассе в идеале не должны превышать 300 долларов. В более дорогих сегментах девелоперы, наоборот, делают акцент на разнообразную инфраструктуру для повышения комфортности проживания людей в поселке.

 

Нередко в элитных проектах какой-нибудь объект инфраструктуры становится изюминкой поселка и привлекает потенциальных покупателей. Это может быть яхт-клуб, поле для гольфа, конно-спортивные сооружения, аэроклубы, дайвинг-клубы, и даже оранжереи для выращивания экзотических растений. Например, изюминкой поселка "Клуб 20'71" стала первая в Москве и области специальная трасса для модного в Европе развлечения - гонок радиоуправляемых машинок.

 

Содержание подобных объектов достигает значительных сумм и в среднем оценивается в несколько тысяч долларов.

 

Золотая середина

 

Но инфраструктура вещь хоть и полезная, но весьма коварная. Тут главное для каждого проекта найти золотую середину и не переборщить. С одной стороны, наличие инфраструктуры делает объект более привлекательным для потенциальных жильцов, с другой, строительство инфраструктуры удорожает себестоимость строительства и, соответственно, влияет на цены в поселке. "От того, будет ли в поселке бассейн, теннисные корты и СПА-центр или просто мини-маркет зависят ежемесячные платежи. В элитных поселках эта сумма может составлять 2000 долларов. Для проектов более дешевых категорий эта сумма не должна превышать 300-500 долларов", - рассказал Т. Сайфутдинов.

 

Может случиться так, что большой объем инфраструктуры отпугнет потенциальных покупателей. Ведь никому не хочется взвалить на свои плечи, точнее на свой кошелек, содержание таких объектов, пользоваться которыми будут другие.

 

"Нередки случаи, когда из-за неоправданно высоких цен на жилье поселки с развитой инфраструктурой продаются медленнее, чем поселки, в которых есть только базовый набор услуг. Сейчас, покупатели становятся все более прагматичными и отдают предпочтение коттеджным поселкам с минимальным необходимым набором инфраструктуры", - рассказал О. Маринин.

 

На два фронта

 

Если у девелопрера нет уверенности в том, что жители его поселка выдержат бремя по содержанию всей инфраструктуры, то он принимает решения сделать часть инфраструктурных объектов открытыми для посетителей со стороны. Обычно это супермаркеты, спортивные центры и рестораны.

 

Но жителям поселка не всегда по вкусу наличие посторонних на их территории. Эта проблема легко решается - общие объекты строятся в той части поселка, которая непосредственно примыкает к въезду в него. Это позволяет отгородить жилую часть от нежелательных гостей.

 

Случается и так, что крупный объект в поселке решает проблему дефицита инфраструктуры во всех прилегающих районах и даже на целых направлениях.

 

Например, на набирающем популярность Новорижском направлении до сих пор не существует ни одного крупного медицинского учреждения. По данным аналитиков рынка загородной недвижимости, здесь сложился дефицит качественных медицинских услуг. Эту ситуацию учли в компании "СтройРазвитие", занимающейся строительством нового коттеджного поселка "Светлогорье" на 38-м километре Новой Риги. Уже на этапе разработки концепции проекта было принято стратегическое решение о возведении на территории поселка полноценного медицинского центра.

 

Если инфраструктура не идет в поселок…

 

Еще одним простым решением по устранению дефицита инфраструктуры в поселке является выбор участка строительства в непосредственной близости к крупным инфраструктурным объектам.

 

"Сейчас девелоперы стараются строить поселки вблизи или от строящихся инфраструктурных центров или от существующих объектов. С этой точки зрения наиболее привлекательны Рублево-Успенское или Новорижское шоссе. На Рублевке вся необходимая инфраструктура сложилась уже давно и продолжает усиливаться за счет новых объектов. Новая Рига догоняет Рублевку семимильными шагами. Сейчас строятся два больших торгово-развлекательных центра - Павлово Подворье и NOVARIGA", - рассказал Т. Сайфутдинов.

 

Наличие крупных торговых, спортивных и развлекательных центров привлекает покупателей, как свет мотыльков. Изучая район будущего проживания, покупатели обязательно интересуются наличием в этом районе крупных инфраструктурных объектов. Нередки случаи, когда вокруг подобных объектов вырастают как грибы жилые комплексы, и именно эти инфраструктурные объекты становятся отправной точкой для развития целых районов и даже направлений.