Шоссейная гонка

В прошлом номере мы начали анализировать подмосковные трассы – составили рейтинг и определили тройку лидеров, в которую вошли нынешние фавориты – Новорижское и Рублево-Успенское шоссе и «новичок на перспективу» – Киевское шоссе.

 

В этом номере представлена краткая информация о тех трассах, которые остались за пределами «призовой» троицы, но закрепились в десятке лучших. Это Дмитровское, Калужское, Ярославское, Минское, Пятницкое, Ленинградское и Симферопольское (плюс Варшавское) шоссе. Проще говоря, левое, т.е. западное «полушарие» подмосковного пространства и минимальным уклоном в северо-восток…

 

Дмитровское шоссе: о спорт, ты – жизнь!

 

Дмитровское шоссе (и об этом не перестают повторять риэлтеры) - единственная из подмосковных трасс, которую в полной мере можно назвать рекреационной, т.е. созданной для отдыха и восстановления сил (как говорится в словаре), израсходованных в процессе определенной деятельности - производственной, творческой, физкультурно-спортивной и пр. Этому в полной мере способствуют шесть водохранилищ (Учинское, Пестовское, Клязьминское, Пироговское, Икшинское и Пяловское), на которых расположено множество яхт-клубов – от совсем мелких и закрытых от чужих глаз до глобальных; а также местность большими перепадами высот, уникальными для Подмосковья, где организованы горнолыжные курорты, такие как: Сорочаны, Волен, Яхрома, горнолыжный клуб Леонида Тягачева и др.

Именно ярковыраженная спортивная специфика позволяет Дмитровскому направлению (Дмитровское и Алтуфьевское шоссе) прочно занимать высокое место по уровню востребованности. По мнению Петра Кирилловского, директора по маркетингу коттеджного поселка «ВеличЪ», исключительно уникальность местности позволяет многим покупателям закрывать глаза на сложности с дорогой и высокие цены на домовладения. Ведь узкая двухполосная трасса, несколько населенных пунктов со светофорами по пути, безусловно, делают дорогу до дома в 2-4 раза более продолжительной, чем, к примеру, по скоростному Новорижскому шоссе.

 

Наиболее крупные

 

и известные проекты направления – «Пестово» на 413 домов (22 км от МКАД, проект «Открытых инвестиций»), «Зеленый мыс» на 230 домов с развитой инфраструктурой и яхт-клубом (2 км от МКАД, от ИСК «Комстрин»), «Паллада» на 100 вилл и апартаментов также с яхт-клубом (7 км от МКАД), «Аврора» с 130 участками и яхт-клубом (18 км от МКАД, «Система-Галс»), «Лазурный берег» на 88 домов (24 км от МКАД, Villagio Estate (Корпорация «Инком»)).

 

По статистике, дом на Дмитровке – чаще всего второй дом, который не рассматривается владельцем в качестве постоянного места проживания, поэтому, по оценке Петра Кирилловского (ВеличЪ), любое падение спроса на рынке, в первую очередь, отразится на дмитровских поселках.

 

В настоящее время на Дмитровском шоссе реализуется 30 поселков. В 2003 году на рынок вышло 4 поселка, в 2004-м – 5, в 2005-м – 11, в 2006-м – 7 поселков, в 2007-м – 3. В 2008-м планируется выход еще трех проектов.

 

Элитные поселки располагаются до 27 км от МКАД, их 18% от общего числа, цены начинаются от 1,3 млн. долларов. Поселки бизнес-класса располагаются до 46 км от МКАД, их доля – 51%, цены от 500 тыс. долларов до 1,3 млн. долларов. Поселки эконом-класса находятся в зоне от 35 км от МКАД и далее, их доля – 30%, ценник не превышает 500 тыс. долларов.

 

Цены на домовладения в коттеджных поселках стабильно растут. С мая 2006-го года по май 2007-го года рост, в среднем по направлению, составил 31%, а с мая по сентябрь 2007-го – 11,4%.

 

В силу привлекательности направления, участков около большой воды практически не осталось. Существующее предложение крупных земельных участков представлено в основном объектами, имеющими вид разрешенного использования – ИЖС и дачное строительство.

 

По информации «ТЕРРА-недвижимость»

 

Калужское шоссе: экология с перспективой

 

Первое, о чем всегда говорят риэлтеры, аргументируя приобретение дома по Калужскому шоссе, это экология. Так уж повелось, что крупных производственных предприятий тут нет, зато есть красивые леса и множество мелких речушек, озер, родников и, как водится, ведомственных санаториев и домов отдыха. Благодаря этому это направление имеет прекрасные перспективы для активного и качественного строительства.

 

По оценке Олега Маринина, Президента группы компаний «Парк Групп», управляющего сетевым проектом «Витро», приоритетным фактором при покупке жилья на Калужском шоссе является минимальная загруженность трассы грузовым транспортом, а также высокая пропускная способность трассы по сравнению, например, с Рублево-Успенским и Минским шоссе. Еще одним плюсом данного направление является хорошее состояние дорожного покрытия и развитая инфраструктура - мегамоллы ИКЕА, Мега, Ашан.

 

Здесь расположено около 50 поселков. Самый крупные – «Антоновка» на 110 домов (УК «Северо-Запад», 10 км от МКАД), «Ильичевка» с тем же объемом (ПромСвязьНедвижимость, 20 км от МКАД), все очереди «Европейской деревни» с 400 домами (СКМ-Групп, 27 км от МКАД). Из элитных объектов следует отметить «знаковую» для Калужки «Бельгийскую деревню» (Logic-realty, 10 км от МКАД), Президент (8 км от МКАД), LeVitan (25 км от МКАД).

 

Нашествие гигантов

 

Калужка уникальна еще и тем, что «открывают» и «закрывают» направление два гиганта рынка подмосковной недвижимости - мегапроекты А101 (УК «Масштаб», 3-23 км от МКАД) и Экомир («Большая земельная компания», 90 км от МКАД).

 

А101 – это участок размером в 13 000 га (6 000 га в собственности компании «Масштаб»), на котором планируется построить 13 млн. кв. м жилья для 300 тыс. жителей. Для общего понимания: это 1/3 всех земель Ленинского района Московской области, в котором сейчас проживают 170 тыс. человек. Начало строительству положено уже сейчас, а вот окончание реализации проекта, по оценкам УК «Масштаб», растянется до 2037-2057 г. Проект предполагает постепенное освоение территории. Так что все, что необходимо для жизни, будет создаваться параллельно с возведением домов.

 

«Закрывающий» Калужское шоссе проект совсем другой. «Экомир» - это курорт, расположенный в 90 км от Москвы в Калужской области на территории 1,5 тыс. га – продолжение развития формата дальних дач. В комплексе планируется создание высокоразвитой рекреационной инфраструктуры – гостинично-развлекательный парк «Мировая этнодеревня», агротуристический комплекс, гольф-клуб с полем для профессионалов и двумя полями для начинающих, конно-спортивный комплекс, охотничьи хозяйства и фермы. Покупателю предлагается не просто дом или дача, но определенный lifestyle.

 

Ярославское шоссе: а мы пойдем на север?

 

Ярославка – направление противоречивое. С одной стороны, оно обладает несомненными природными достоинствами, вполне соответствующими Дмитровскому шоссе, - песчаный грунт и сосновые леса, три водохранилища (Пироговское, Пестовское и Учинское), множество пока еще не тронутых заповедных мест и не освоенных территорий. Но в отличие от Дмитровки, ситуация на Ярославском шоссе совсем не такая радужно-перспективная. Все-таки в понимании большинства Ярославка – это вечная, никогда не рассасывающаяся пробка и индустриальные пригороды - Королев, Мытищи, Пушкино. Несмотря на то, что реконструкция трассы длится уже не первый год, конца этому процессу не видно. А постоянный машинопоток – серьезная помеха для дачников.

 

Главная особенность Ярославского шоссе – недостаточная (по сравнению с другими направлениями) развитость первичного рынка. Поселков здесь немного – около 30. Подавляющее большинство можно отнести к эконом-классу, но встречается и бизнес-класс. Самые известные из новых – проект «Дальние дачи» (Залесье, Маренкино, Наумово, Сосновый бор (все – 80-100 км от МКАД)), Дарьино (27 км от МКАД), Золотой плес (45 км от МКАД), Доброе (26 км от МКАД).

 

Но недостаток дачного новостроя с лихвой компенсируется неиссякаемым потоком предложений на вторичном рынке, основу которых составляют знаменитые стародачные места. «Трасса отличается высокой степенью урбанизированности, что обуславливает перспективность развития таунхаусов практически по всему протяжению трассы, вплоть до Сергиева Посада. – Характеризует Ярославское направление Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. - Также достаточно ликвидны вложения в строительство загородной недвижимости рядом с цепью водохранилищ (Пестовским, Икшинским, Учинским, Клязьминским и Пироговским), т.к. «большая вода» пользуется большим спросом у покупателей».

 

Невторичная вторичка

 

Чем, безусловно, богато Ярославское шоссе, помимо пробок, - так это местами, важными для русской культуры и, как говорится, национального самосознания: здесь находится оплот православия - Троице-Сергиева лавра; знаменитые своими владельцами и их гостями усадьбы - Абрамцево, Мураново, Любимовка… В 15-20 км от МКАД расположены дачи, принадлежавшие советской творческой интеллигенции (в Болшево - знаменитый Дом творчества кинематографистов, в Мамонтовке – дома, в которых жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова, в Валентиновке - Марина Цветаева). Многие слышали о Тарасовке, поселках Челюскинский и Старый Большевик, а также о Софрино, Правде, Заветах Ильича. Все они существуют не один десяток лет (возраст некоторых приближается к ста годам), у них отличная дачная репутация, а это именно то, что имеет первостепенное значение.

 

Лениградское шоссе: в ожидании дублера

 

Если уж Ярославка многое теряет от непрекращающегося машинопотока, то для Ленинградки пробки – это просто притча по языцех. Основной вопрос, волнующий многих: «Когда же воплотятся в жизнь разговоры о строительстве платного дублера, который разгрузит наконец-то многострадальную трассу, даст ей вздохнуть спокойно и позволит коттеджному строительству выйти на совершенно новый уровень?»

 

Основной тренд направления, по оценке Петра Кирилловского (ВеличЪ), - это рекордное для Подмосковья количество таунхаусов: Новогорск (200 таунхаусов + 40 коттеджей), Фэмели Клаб (132 таунхауса), Удачное (43 таунхауса), Мечта, Эдем (Собор-СМ) – 110 коттеджей и 380 танухаусов, Куркино (Собор-СМ) – 500 коттеджей и таунхаусов. Это связано с наличием крупных столичных районов за пределами МКАД – Куркино, Химки, Митино. Более того, в районе Куркино возведение таунхаусов было инициировано со стороны правительства Москвы (Центральная компания-застройщик – Собор-СМ). Из новых проектов эконом-класса – поселок «Ивакино-Покровское (278 таунхаусов) от Urban Group, проект от Корпорации ИНКОМ (около 740 таунхаусов).

 

«Также будет активно развиваться дальняя Ленинградка, на границе с Тверской областью, - предсказывает Мария Литинецкая (Blackwood), - в районе Иваньковского водохранилища, Завидово и Московского моря (107 км от МКАД). Там же у компании «Открытые Инвестиции» в собственности находится порядка 3 тыс. га. При этом можно ожидать скачка цен на загородную недвижимость, по нашим оценкам, примерно на 30-40% за будущий 2008 г.».

 

Симферопольское и Варшавское шоссе: в деревню, в глушь…

 

Южное направление, на которое раньше совершенно не обращали внимания, все чаще и чаще называют недооцененным, особенно для развития сегмента «дальних дач». Объективно, для этого имеются все условия: отличная бессветофорная на всем своем протяжении трасса с высокой пропускной способностью и относительно невысоким уровнем загруженности, хорошая экология и красивая природа (на границе с Тульской областью Симферопольское шоссе пересекает р. Оку и граничит с Приокско-Террасным биосферным заповедником). Уже сейчас можно назвать поселки такого типа – это Велегож-парк (Велес Капитал Девелопмент, 100 км от МКАД), Заокские просторы (RDGroup, 102 км от МКАД), Бобровый остров (90 км от МКАД).

 

Петр Кирилловский («ВеличЪ») утверждает, что по объему предложений и темпам роста цен южное направление претендует на то, чтобы занять место Ярославского шоссе и войти в жесткую конкуренцию с Ленинградкой. «Ситуация с живописным и скоростным Симферопольским шоссе напоминает историю с Новорижским шоссе, - говорит П.Кирилловский, - земля на котором за 5 лет взлетела с $500/сотка до $20 тыс./сотка. По мнению многих экспертов, стоимость земли здесь недооценена и красивейшие территорий вдоль побережья р.Ока, вскоре будут сопоставимы с престижным Западом». Сейчас же Симферополька может похвастаться всего двумя десятками проектов в дачном формате.

 

Пятницкое шоссе: мы за ценой не постоим!

 

Одно из старейших подмосковных шоссе, Пятницкое, входит в число наиболее популярных подмосковных направлений. Этому способствуют три фактора: во-первых, трасса находится в экологически чистой зоне Северо-Западного направления, во-вторых, благодаря Истринскому водохранилищу (Пятницкое шоссе – кратчайший путь к нему) и, в-третьих, за счет достаточно развитой инфраструктуры.

 

Пятницкое шоссе интересно и ценовой политикой, уникальной для рынка подмосковной недвижимости. В радиусе 40 км от МКАД цены на дома, как и на всех других направлениях, постепенно понижаются, пропорционально удалению от города. Однако за 40-м км трассы, при приближении к Истринскому водохранилищу, начинается обратный процесс - земля становится дороже, чем на 20-м км трассы. По словам Олега Маринина (Парк Групп), $20-25 тыс. за сотку у воды при расстоянии в 50 км от МКАД - земли по такой высокой цене на достаточно далеком расстоянии от Москвы нет ни по каким другим направлениям. Если же говорить о стоимости на землю в элитных поселках на Пятницком шоссе, то цена сотки в них может доходить до $30.000, а стоимость дома в элитных поселках превосходит отметку в $5.500.000.

 

В то же время на Пятницком шоссе существуют те же проблемы, что и на Рублево-Успенском. Это пробки на въезде в Москву, т.к. шоссе проходит через микрорайон Митино и всего 2-полосная трасса, которая ограничивает скорость движения, и любая авария может привести к многочасовым пробкам. Поэтому многие, обитая территориально на Пятницком шоссе, предпочитают добираться до своих владений через Новорижскую трассу и бетонку.

 

Самые известные и крупные поселки – Рождествено (таунхаусы, 4 км от МКАД), Ангелово Резиденц (таунхаусы, Rosinka, 4 км от МКАД), Юлия 1 и 2 (11 км от МКАД), Istrian Bay (Инвесторг, 48 км от МКАД), Прибрежный 1 и 2, Ривьера на Истре (52 км от МКАД).

 

Вот, собственно, и все, что перспективно сейчас. В обзоре осталось неохваченным восточное «полушарие» Подмосковья. Наверное, судьба Носовихинского, Новорязанского, Горьковского, Каширского и др. шоссе еще не определена, и их «великое будущее» все еще за горами. Но оно обязательно будет – на западе ведь земля когда-нибудь закончится.