Рынок загородного жилья
Средняя удельная цена предложения загородных домовладений в Подмосковье по данным Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" во 2 квартале 2007 г. составила 1947 $/кв. м. Относительно предыдущего квартала цена подросла на 0,6% (с 1935 $/кв. м до 1947 $/кв. м), однако полученный рост находится в пределах погрешности.
Таунхаусы становятся полноценным сегментом недвижимости
Объем предложения на рынке загородного жилья Московской области подвержен фактору сезонности. Количество предложений во 2 квартале 2007 г. относительно 1 квартала увеличилось на 42,8 % (с до 10,1 тыс. до 14,5 тыс. объектов), по сравнению с тем же периодом 2006 года (2 квартал 2006 г.) на рынок вышло на 7% больше предложений. За квартал показатели объема предложения в денежном выражении и в общей площади домов выросли на 36,9 % и 31,4 % соответственно.
В структуре предложения по категориям относительно предыдущего квартала произошло ощутимое увеличение доли дачных домовладений, связанное главным образом с сезонной активизацией спроса на данный формат объектов.
В структуре предложения загородных домовладений по удаленности от МКАД продолжают преобладать объекты в 16-30 км зоне (34,2%). Растет доля домовладений расположенных на удалении 61-100 км (11,7% в отчетном квартале против 9,7% в 1 квартале). В 31-60 км зоне находится 30,3% объектов, в зоне до 15 км - 23,8%. Наибольшее изменение квартальной цены предложения зафиксировано на загородные домовладения в ближнем Подмосковье до 15 км - +7,2%.
Динамика структуры количественного объема предложения по направлениям характеризуется стабильностью в течение всего исследуемого периода. Большинство выставленных на продажу загородных домовладений по состоянию на 2 квартал 2007 г. находятся на Рижском и Киевском направлениях (16,5% и 14,8% от общего объема предложений), наименьшее количество - на Казанском и Рязанском направлениях (4,7% и 5,2% соответственно).
Лидирующее положение по средней удельной цене предложения у Рублево-Успенского направления - 4128 $/кв. м ±5,5%. Наименьшие удельные цены предложения зафиксированы на Рязанском (1368 $/кв. м ±4,9 %) и Горьковском (1459 $/кв. м ±4,5 %) направлениях. Изменение цены предложения относительно предыдущего квартала отмечено для Рублево-Успенского (+9,6%), Киевского (+8%), Горьковского (+6,3%) и Курского (+6,1%) направлений.
Сезонное изменение структуры предложения загородных домовладений в весенне-летний период - выход на рынок большого количества дачных домовладений, расположенных в среднем и дальнем поясе Московской области, в целом привело к заметному снижению во 2 кв. 2007 г. средней удельной цены предложения категории "дачи". Кроме того, развитие в последние годы коттеджного строительства в 25-50 км зоне удаления от Москвы приводит к вытеснению этого недорого формата загородного жилья за пределы 50 км и далее к границам Московской области, даже выходя за ее пределы - на территории прилегающих Тверской, Ярославской и др. соседних с Подмосковьем областей.
На очередной встрече Московского Бизнес Клуба (МБК) руководитель аналитического центра www.irn.ru Олег Репченко выступил с докладом о некоторых особенностях развития разных сегментов подмосковной недвижимости, находящейся сейчас в активной продаже. Он провел сравнительный анализ развития этих сегментов загородной недвижимости. В частности, хотя в количественном отношении коттеджные поселки и одерживают убедительную победу над другими форматами жилья, но в процентных показателях этот год можно считать временем таунхаусов (их количество выросло на 65,2%). Это говорит о том, что таунхаусы становятся полноценным сегментом недвижимости, рассчитанным на массового покупателя.
Число активно продающихся загородных жилых комплексов (ЗЖК), также ощутимо увеличилось в процентах (46,7%), хотя осталось довольно скромным по количеству объектов. Сегодня в Подмосковье насчитывается 22 ЗЖК. Данный вид недвижимости хоть и развивается, но пока не приобрел популярность у широкого круга покупателей.
Динамика роста цен только подтверждает этот вывод. Если коттеджи и таунхаусы уверенно прибавляют из года в год от 28% до 40% к стоимости кв. метра, а многоэтажные новостройки за МКАД выросли с прошлого года более чем на 120%, то ЗЖК прибавили к стоимости всего 10,8%. Однако самый дорогой кв. метр именно в ЗЖК, но из-за относительно небольшого размера квартир (по сравнению с коттеджами и таунхаусами), этот факт не так явно влияет на их абсолютную стоимость.
По объемам рынка убедительно лидируют коттеджные поселки (это неудивительно, если учесть количество объектов, стоимость кв. метра и размеры домовладений). На втором месте идут таунхаусы, и есть вероятность, что со временем они несколько сократят дистанцию с коттеджами.
Если сравнивать число операторов (застройщиков, риэлтеров) работающих в различных сегментах рынка, то их количество повторяет по распределению количество объектов. Иными словами, чем больше в сегменте объектов, тем больше и операторов. Рост числа операторов по сравнению с прошлым годом, тоже равномерный. Увеличение их числа, вероятнее всего, связано с перетеканием игроков рынка недвижимости из стагнирующей Москвы в Подмосковье.
Цифры по средней площади загородных объектов говорят о том, что ни о каком эконом-классе речь пока не идет. Средняя площадь квартир в ЗЖК больше, чем средняя площадь квартир бизнес-класса Москвы.
Отсюда и соответствующие цены. Даже среднестатистический таунхаус обойдется покупателю почти в $700 тыс.