Переменчивая мода
Состоятельные покупатели всегда хотели приобрести качественные, престижные жилые объекты. И в погоне за воплощением своей мечты готовы были идти на различные жертвы, и не только в денежном выражении. Ведь понимание того, что собой представляет модная недвижимость, менялось постоянно.
«Замковые» пространства
Не будем забираться в историю чересчур глубоко и не станем начинать наше повествование с дворянских усадеб и дачи Ленина в Горках. Во времена более близкие (середина 80-х) практически единственным форматом загородной недвижимости были дачи. У отдельных граждан они были весьма приличными (профессорские, генеральские и, как апофеоз, «цэковские»), но круг этих счастливчиков был, как говорится, страшно узок. Большинство же населения довольствовалось домиками в 36 кв.м на участках в шесть или восемь соток.
Были, разумеется, и те, кто жил за городом постоянно. Однако, в отличие от европейских стран и США, где дом в предместье так же престижен, как и квартира в центре, у нас проживающих за МКАД считали деревенщиной. Традиции постоянной жизни за городом в СССР не было - равно как и секса, и лженауки кибернетики…
На рубеже 80-90-х стало «можно». Были отменены многие бестолковые запреты, в том числе и тот, что домик на садовом участке должен быть не более чем шесть на шесть метров. И первой реакцией на свободу, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», стали «модифицированные фазенды» - люди просто пристраивали к своим домам дополнительные спальни, кто-то - бильярды и даже бассейны. О том, как это выглядит внешне, не думал никто - дом оказывался как бы составленным из «кубиков». Особенно если вспомнить, что денег у людей было немного и часто строительство затягивалось на годы.
Следующим этапом стали уже «замки». Их можно считать существенным шагом вперед - во всяком случае, владельцы задумались над тем, как их жилище выглядит со стороны. Озабоченность эта, правда, выглядела несколько специфически: каждому хотелось, чтобы его дом был выше и круче, чем у соседа. Башенки стремились к небу, и разница в метр-полтора по высоте воспринимались как личное оскорбление…
Года с 1995-го в Подмосковье появляется архитектура, хотя бы немного отличающаяся от «замковой». Причина очевидна: люди начали ездить по миру и увидели, как живут в других странах. Первые «блины», как водится, получались комом: то построят шале на абсолютно ровном поле, то возведут нечто средиземноморское, с огромными окнами и двориком-патио, к чему наш климат явно не располагает…
К тому, что считается модным и современным сегодня, наш рынок пришел году в 2003-м. Это единый архитектурный стиль всего поселка, максимально «просветленные» заборы, коттеджи , в которых много воздуха и света. Кроме того, отмечает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент», сегодняшние покупатели очень ценят соседство с лесом и водоемом - последнее, правда, только в том случае, если все юридические аспекты решены безупречно.
Соизмеримость потребностей
В начале 90-х на такой параметр, как размеры участка, внимание почти не обращали. Строения по 1000 кв.м и более вырастали на наделах в 6-8, максимум 10 соток. Однако постепенно пришло понимание, что это не только некрасиво, но и неудобно - видеть из своего окна только стены соседнего дома. Поэтому явной тенденцией стало увеличение размера участка - сегодня для поселков, претендующих на статус элитных, они должны быть не менее 25-30 соток. Исключение составляет только Рублевка: при стоимости тамошней земли, доходящей до $300 тыс. за сотку, и 15 соток - вполне элитный объект.
Что касается размеров дома, то здесь все сложнее. Люди, желающие иметь огромные помещения, на рынке остались, и - поскольку спрос этот вполне платежеспособный - для них есть предложения и в 1000 кв.м, и в 1500. Однако это объекты усадебного типа: на огромном участке (от 1 га), с различными строениями (дом для охраны, бассейн, конюшня, крытый теннисный корт). Большинству же покупателей все это кажется излишествами, и оптимальный на сегодня размер дорогого дома - 600-700 кв.м, что позволяет разместить все необходимое для жизни. Огромные по размерам дома - это более дорогая эксплуатация (например, обогрев огромных помещений окажется накладным даже для очень состоятельных людей), многочисленный обслуживающий персонал. По словам знающих людей, в коттеджах, построенных лет 15 назад, сегодня очень часто встречается такая ситуация: хозяева пользуются 4-5 помещениями, а все остальное - заперто.
Пляж для двоих
Помимо архитектуры и размеров, происходили перемены и в восприятии других аспектов. Первые загородные дома состоятельных людей строились в дачных товариществах, в деревнях - одним словом, там, где удалось купить землю. Однако c середины 90-х начали появляться организованные поселки. «В этот период в моду вошла закрытость, - вспоминает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость». - Уставшие от малиновых пиджаков, шестисотых «меринов» и прочих элементов «жизни напоказ» миллионеры захотели приватности. Но клубные поселки имели свои очевидные недостатки: ввиду отсутствия в Подмосковье инфраструктуры достойного уровня, ее приходилось создавать в самом поселке, но это дорого обходилось. Новой вехой стало строительство поселка «Николино» в 1999 г. - это был одновременно и первый поселок с единой архитектурной концепцией, и мегапоселок на 250 домов. При этом в распоряжении жителей имелся и полный набор инфраструктуры - рестораны и кафе, фитнес-клуб, клиника SPA, медицинский центр, клубы, банные комплексы и бассейны, теннисные корты и боулинг, пляж и лодочная станция, автозаправочная станция и мойка автомобилей, магазины».
Ну а самой свежей тенденцией, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, можно назвать начало строительства в Подмосковье мегапоселков на тысячах гектаров. О реализации такого рода проектов за последний год объявили примерно пять компаний.
Качество и набор инфраструктуры, безусловно, зависят от ценовой категории поселка. «В группе de luxe, - говорит Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills, - огромное внимание уделяется местоположению, архитектурным проектам, рельефу, наличию водоемов и лесного массива. На территории могут быть расположены гольф-поля, марины (в поселках на «большой воде»), обширные прогулочные зоны с каскадом озер и т.д. Площадь поселка может достигать нескольких десятков гектаров, несмотря на небольшое количество жилых домов. В бизнес-классе основное внимание уделяется транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Как правило, здесь будут дошкольные учреждения, школы, торгово-развлекательные центры, спортивные клубы, рестораны. При этом количество домов в поселке может достигать 350 и более».
Освоение среды
Массовый переезд состоятельных граждан за город «подтянул» за собой рестораторов, косметологов, инструкторов и прочих операторов luxury рынка. Если раньше в минимальный сервисный набор входили скромный магазин и аптека, то со временем аппетиты выросли.
«На рынке дорогого Подмосковья сегодня насчитывается более 500 инфраструктурных объектов, - говорит Елена Аралова, генеральный директор компании Future Fun Publishing. - Приход таких крупных брендов, как Mercury, World Class, Aldo Coppola, стал своего рода разрешительным знаком, открывающим дорогу для полноценного инфраструктурного бизнеса загородом».
И понеслось! Бутики, салоны красоты, SPA- и фитнес-центры, яхт-клубы, гольф-поля, рестораны. И самое главное, школы и детские сады: «Гимназия в Жуковке», «Ковчег-XXI век», «Бакалавр», Ломоносовская школа, «Президент», «Виктория», «Интерколледж» и пр. Без этой составляющей загородный дом никогда бы не стал местом постоянного проживания.
«Рублево-Успенское шоссе по культурной, развлекательной насыщенности уже в полной мере конкурирует с Москвой, - продолжает Елена Аралова. - Активное строительство на Новой Риге позволяет дать аналогичный прогноз на ближайшие два-три года и по этому направлению, благо о наиболее крупных инфраструктурных комплексах заявили поселки «Княжье Озеро», «Резиденции Бенилюкс», «Никольская слобода». Среди самых ярких проектов - «Павлово Подворье» и NovaRiga».
И - «поколение выбирает»
Есть такое расхожее выражение: клиент - это человек, который всегда прав и которого всегда обманывают. Звучит грубовато, но по существу точно. Если, к примеру, посмотреть на загородную недвижимость, то можно заметить, что в разные времена модными объявляются самые разные вещи, иногда полностью противоположные. Например, были распрекрасными клубные поселки, теперь же выясняется, что самые лучшие - это «мега». Или риэлторы, долгие годы пиарившие Рублевку, теперь говорят, что трасса эта не без недостатков - покупайте-ка вы лучше на Новой Риге.
«Любая мода - это грамотный пиар, - категорична Наталья Ветлугина. - Если застройщик умеет не только размещать рекламные объявления, но и запускать грамотные акции, мы получаем такой результат. Самой грамотной pr-акцией в Москве можно назвать Остоженку - район весьма средненький, исторически никогда не бывший престижным, но превратившийся в «Золотую милю». За городом сейчас аналогичная ситуация. Трассы по многим причинам могут быть ужасными - отсутствовать инфраструктура, нормальные коммуникации, адекватные съезды с магистрали, освещение, и так далее. Но шоссе превосходно распиарили - и вполне понятно, почему. Девелоперы стали ее осваивать - и занялись обработкой общественного мнения».
С тем, что потребителям иногда, выражаясь не очень изящно, «вешают лапшу на уши», соглашается и Нина Резниченко. «Все зависит от конкретного девелопера и его подхода к строительству, - говорит она. - На рынке существуют мегапоселки, где у девелопера был детальный подход ко всему - хороший генплан, продуманные планировки, качественные дома, достойные объекты инфраструктуры. Но ни для кого не секрет, что есть и такие поселки: отхватили кусок земли по дешевке, строят с целью вложить по минимуму, а получить по максимуму… И называют это «жильем нового поколения».
И для среднего класса тоже
С тем, что жить за городом хорошо, наши богатые сограждане согласились еще в середине 90-х. Сейчас, похоже, приходит очередь среднего класса - цены на коттеджи и таунхаусы экономкласса почти сравнялись со стоимостью городских квартир. То есть, продав обычную 2-3-комнатную квартиру в панельном доме в спальном районе Москвы, можно купить в Подмосковье очень приличное жилье - если, конечно, не претендовать на самые престижные на-правления. Так скоро ли жизнь за городом станет в порядке вещей?
«Решение о переезде за город зависит только от возможности устроить там свой быт, - убеждена Нина Резниченко. - Самое главное здесь - это школы и детские сады, а также гарантия безопасности. Приоритет перед прочими имеют поселки с общественной зоной отдыха (решение проблемы общения детей со сверстниками), а также с хорошей транспортной доступностью».
Пока же, к сожалению, наладить загородную жизнь, к которой привык москвич, не получается. С инфраструктурой и отдыхом - еще куда ни шло, но вот пристойной работы в Подмосковье нет, и десятки тысяч людей, ежедневно приезжающих в Москву по утрам, - лучшее тому подтверждение. Но эксперты все равно полны оптимизма. «Наш рынок проходит ту же стадию, что и страны Запада, где население мигрировало из крупных мегаполисов в пригороды, - говорит Валерий Мищенко. - С развитием приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (и в особенности с развитием доступного малоэтажного строительства) жить за городом станет в порядке вещей как для обеспеченных слоев населения, так и для не очень богатых людей. Для этого нужно создать в Московской области хорошую транспортную сеть, коммерческую и социальную инфраструктуру по основным направлениям строительства коттеджных поселков в Подмосковье». Видимо, для всего этого необходимо дополнительное время.