Что в имени тебе моем?

Желающих купить дом знаменитости много, а таких домов мало. Загородные дома, в которых жили знаменитости,- небольшой, но очень своеобразный сегмент рынка. Казалось бы, приятно, сидя у камина, рассказывать друзьям о том, что в этом доме писатель N написал такую-то повесть, вдохновленный пейзажем, который и сегодня виден из окна. И уж, во всяком случае, имя прежнего владельца должно значительно увеличивать рыночную стоимость таких домов. Но на самом деле все не так просто.

 

Дом на сувениры

 

В новостях то и дело появляются сообщения о продаже на Западе домов, принадлежавших знаменитым людям. Часто благодаря "именной" составляющей цены такие дома оказываются многократно дороже аналогичных безымянных объектов. Например, осенью 2006 года за $5,95 млн был выставлен на продажу дом в окрестностях Лондона, в котором жил лидер группы "Битлз" Джон Леннон. В доме шесть спален, сауна, бассейн и прочие приятные излишества.

 

"На Западе достаточно популярна покупка домовладений с историей - в частности, это распространено в Англии, Франции, Австрии и Германии, где продаются средневековые замки",- говорит Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group. Впрочем, что там дома! На Западе поклонники знаменитостей готовы покупать даже стройматериалы. Например, неоднократно выставлялись на аукцион... кирпичи ливерпульского дома, в котором вырос Джон Леннон, и других домов, связанных с "Битлз". Причем эти кирпичи успешно продавались по цене до $500 за штуку.

 

Картина художника лучше, чем его дом

 

Однако проводить аналогии между зарубежным и российским рынком не стоит. И дело не в отсутствии у наших людей денег или любви к своему историческому наследию. И того и другого у них в избытке, если судить по тому, на какую высоту наши соотечественники загнали цены на "русских" аукционах за рубежом. Но с "именными" домами в России ситуация совсем другая. До недавнего времени наличия "городских" удобств в домах за пределами городской черты не предполагалось. И загородные дома выдающихся людей - а чаще всего это были дачи - сегодня не дотягивают до почетного звания "элитная недвижимость".

 

Удобства могла себе позволить партийная элита, но дома, где она обитала, не были частными и сегодня редко представлены на рынке. Что мы имеем в итоге? Остались дореволюционные усадьбы и дачи знаменитостей советской поры, расположенные в основном в "клубных" дачных поселках того времени. Это два совершенно разных сегмента рынка, и в каждом свои правила игры и ограничения. Если говорить об "именных" домах, представленных на рынке, то это в основном именно дачи, потому что усадьбы часто являются памятниками архитектуры и в этом случае исключены из рыночного оборота.

 

Сколько стоит имя?

 

Большинство "именных" загородных домов лишено "исторических" обременений, особенно если они уже меняли владельцев. Имя владельца не накладывает никаких ограничений на объект, если он не признан в официальном порядке домом-музеем. "Если дом имеет культурную ценность и включен в число памятников архитектуры, то ограничения могут быть самыми жесткими,- объясняет Валерий Мищенко.- Нельзя менять не только архитектурный облик домовладения, но и его внутренний вид, в том числе планировку помещений. Если же домовладение не является архитектурным памятником, то ограничений никаких нет, кто бы ни был прежде его владельцем".

 

По словам Алеси Мирошниченко, руководителя отдела маркетинга и рекламы компании "Терра-недвижимость", статус памятника архитектуры спас от сноса и реконструкции дачу Вересаева на Николиной горе. Правда, на участок никаких ограничений не было. Поэтому дача была продана частному лицу, и теперь новые хозяева соседствуют с памятником.

 

У богатых - коттеджи, у великих - дачи

 

"Так называемые советские клубные поселки образовывались в период с 1946 по 1980 год советской номенклатурой,- рассказывает Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость".- Утверждать, что дома, расположенные в них, могли бы считаться памятниками архитектуры, нельзя, поскольку существенное влияние на эти поселки и архитектурные принципы их возведения оказывало законодательство того времени и отсутствие частной собственности на землю и строения, которые предоставлялись государством в пользование на время работы чиновника на том или ином посту. Сегодня эти поселки на 75% перестроены, поскольку земля и госдачи были приватизированы в период проведения земельной реформы".

 

Сейчас в стародачных местах сильно ограничено предложение на дома и участки, а домов "с именами" за год на рынке появляются и вовсе единицы. "Да и спрос на такие места сократился в последние годы,- констатирует генеральный директор компании "Терра-недвижимость" Тимур Сайфутдинов.- Предпочтения покупателей смещаются в сторону приобретения земли на территориях новых коттеджных поселков. Немаловажным фактором при выборе загородного жилья является социальная однородность и безопасность. При покупке жилья в стародачном месте этого вряд ли можно ожидать".
Конечно, особая атмосфера стародачных мест притягивает некоторых клиентов, но таких мест немного. Половина предложений в таких поселках приходится на дома постройки 30-40-х годов, которые изрядно устарели, а требования клиентов к качеству строительства с каждым годом становятся все выше. Охраны в таких местах, как правило, не бывает. Правда, как уверяет Тимур Сайфутдинов, безопасность при этом не страдает, поскольку в таких местах, как правило, тихо и спокойно.

 

История и география

 

Сегодня нельзя купить себе статус, приобретя дом знаменитого человека, считают эксперты. Правда, полного единства мнений в этом вопросе нет. Например, Валерий Мищенко указывает на то, что именно статусность является основным мотивом при покупке таких домовладений: "Довольно часто эти дома находятся в окружении не очень презентабельной застройки, отсутствует развитая инфраструктура. Поэтому вполне можно говорить о том, что в жертву статусу приносится наличие подходящего окружения и комфорт проживания".

 

Но есть и другая сторона медали. Часто для покупателей домов знаменитых людей важна не история, а география. "Как правило, "именные" дачи располагались в самых престижных местах Подмосковья, например на Николиной горе, в Барвихе, Жуковке на Рублево-Успенском шоссе, в Баковке на Минском шоссе,- рассказывает Максим Сухарьков, управляющий партнер компании Soho Realty.- Для них выбирались участки с самыми живописными окрестностями - лесные, недалеко от реки или пруда. Востребованность такой земли крайне велика и сейчас. Иногда на рынке появляются небольшие куски земли, отрезанные от участка старой "именной" дачи. Наследники часто готовы продать часть участка. При существующей на рынке цене земли вырученных средств вполне хватит, чтобы на месте старой дачи построить очень достойный современный дом".

 

По данным компании "Терра-недвижимость", наибольшая концентрация домов знаменитостей наблюдается на Рублево-Успенском шоссе. Каждый 20-й дом здесь это дом знаменитости. Но и на самой Рублевке такие дома распределены неравномерно. Особенно много их в таких стародачных местах, как "РАПС" на Николиной Горе, "Жуковка РАН", кооператив "Новь" в Барвихе, Назарьево (бывшая Голицынская усадьба), Новодарьино на 1-м Успенском шоссе. В компании Rodex Group к списку мест, где обитала советская элита, добавляют Малаховку и Крекшино.

 

До основанья, а затем...

 

Проблема в том, что расположенные на таких участках дома никак не могут соответствовать сегодняшним стандартам дорогого жилья, замечает Максим Сухарьков. Потому, приобретая "именной" участок, новый собственник предпочитает снести старый дом, несмотря на то что он является "историческим наследием", и построить на его месте современный коттедж. "...Конечно, нужно поубрать, почистить... снести все старые постройки, вот этот дом, который уже никуда не годится, вырубить старый вишневый сад..." Кстати, бизнес-план Лопахина предполагал размещение дачников на месте срубленного сада.

 

Таких примеров сегодня немало. "Дача Шостаковича, располагавшаяся на 40 сотках, была поделена, и 18 соток земли продавали под застройку несколько раз,- вспоминает Алеся Мирошниченко.- Рядом с домом великого композитора построили современную дачу и продали. Можно сделать вывод, что в стародачных местах покупают в основном землю". При этом в компании Soho Realty отмечают, что цена на землю, ранее принадлежавшую известным людям, в принципе не отличается от цены аналогичного "безымянного" участка. "Спрос на такие предложения высок, но исключительно в силу очень привлекательных природных характеристик местности",- уверяет Максим Сухарьков.

 

Далеко не все дачи знаменитостей строились на больших участках. Напротив, такие предложения встречаются довольно редко. Изредка на рынке появляются и имения партийно-государственной элиты советского времени, которые могут включать даже охотничьи угодья. Например, как рассказали в компании "Терра-недвижимость", дом Брежнева, принадлежавший его наследникам, до недавнего времени сдавался в аренду "охотникам за экзотикой советского периода". Стены в этом доме были увешаны коврами и барельефами "великого вождя". Потом дачу продали.

 

Наследие и наследники

 

Дети и внуки знаменитостей часто продают или сдают внаем доставшуюся им в наследство недвижимость довольно дешево. Например, дача режиссера Григория Александрова и его жены актрисы Любови Орловой попала на рынок аренды: внук Александрова, который живет в Париже, увез за границу все семейные архивы, затем за смешные по сегодняшним меркам деньги продал квартиру деда на Большой Бронной, где хотели сделать музей, а дачу сдал иностранцам.

 

По мнению Валерия Мищенко, продают такие домовладения в основном люди, испытывающие финансовые затруднения. Кстати, в любых делах с наследованием недвижимости велики юридические риски, так что при покупке помощь юриста будет нелишней. "Владения, ранее принадлежавшие людям с такими известными фамилиями, как Шостакович, Бонч-Бруевич, Шмидт, Толстой, переходят по наследству, и судьба таких домов напрямую зависит от воли наследников,- предупреждает Алеся Мирошниченко.- Некоторое количество дач продается, и не один раз. Другие же хранятся наследниками как семейные реликвии. Например, прямые родственницы (две внучки) Максима Горького имеют загородное домовладение в одном из стародачных мест Барвихи и не собираются его продавать".

 

Потомкам останутся дачи номенклатуры

 

Существует такая закономерность: чем больше в поселке домов знаменитостей, тем хуже их сохранность, чем больше домов бюрократии - тем в лучшем они состоянии. Разгадка, конечно, не в обитателях, а в самих поселках. Ведомственные поселки обычно имели хороший уровень охраны и технического обслуживания, который сохранился и в "переходный период" 90-х. А поселки творческих союзов были более "домашнего" типа.

 

По словам Валерия Мищенко, охрана этих поселков минимальна (сторож или сотрудники ЧОПа), техобслуживание отсутствует, инфраструктура примитивна. При этом доля "именных" домовладений в таких поселках может доходить до 70%, особенно в тех из них, где дома давались не по списку отдела кадров, а за индивидуальные заслуги. В качестве примера такого именного домовладения Валерий Мищенко приводит дом семьи Михалковых, расположенный в поселке Николина Гора в 25 км по Рублево-Успенскому шоссе.

 

Вообще, советские клубные поселки являют собой довольно пеструю картину. Анатолий Балашов, директор департамента загородного рынка компании Kirsanova Realty, так описывает эту социально-коммунальную эклектику: "С оригинальной дачей постройки 30-х годов соседствует коттедж 90-х. Некогда шикарные лесные участки размером в гектар и больше "попилены" наследниками на куски и распроданы по мере необходимости в деньгах. Ветхие коммуникации. Беззубый сторож на въезде, безропотно поднимающий шлагбаум перед любой иномаркой. Социальное расслоение коснулось практически всех некогда гремевших поселений: "РАНИС", "Советский писатель", Переделкино. Тем не менее интерес к подобной недвижимости сохраняется. Видимо, привлекает аура этих мест, история".

 

Дома уходят вслед за бывшими владельцами

 

"Именные" дома постепенно исчезают. Не только с рынка, но и вообще... "Наследники продажей таких дач решают массу своих проблем, вот и продают потихонечку,- говорит Анатолий Балашов.- В большинстве своем эти дома нуждаются в капитальном ремонте, а то и попросту в сносе. Их ценность - в земле, на которой они стоят. Если говорить о стоимости, то в случае ветхости строения либо его моральной смерти речь идет о максимальной цене сотки земли в этом месте, кто бы ни был прежним владельцем. Например, стоимость стародачной сотки на Николиной горе (естественно, в лучшей ее части) сопоставима со стоимостью сотки в современном коттеджном поселке "Коттон Вэй", расположенном по соседству".
Зачастую покупателями "именных" домов становятся не ценители истории и культуры, а соседи. "На моей памяти - продажа старой дачи на участке, со всех сторон "обкусанном" соседями,- рассказывает Анатолий Балашов.- То, что осталось, достаточно долго ждало покупателя, готового смириться с причудливой формой некогда шикарного прямоугольного гектара реликтового леса". Риэлтеры отмечают, что среди их клиентов практически нет тех, кто целенаправленно ищет загородные дома, принадлежавшие знаменитостям. Зато когда такие дома попадают в руки новых владельцев, там быстро проводится "евроремонт", пристраивается сауна, выкапывается бассейн и появляется "лагерный" глухой забор. И если такой дом вновь попадает на вторичный рынок, то уже неловко говорить о том, что здесь когда-то жил писатель N... Впрочем, какая разница.

 

А нельзя ли того... без истории

 

Знаменитые люди, жившие до революции, чаще всего были дворянского сословия. И многие из них имели загородные усадьбы. Небольшое их количество уцелело до сих пор. И некоторые даже продаются. По словам Виктора Смоленского, руководителя проекта "Русская усадьба" компании Penny Lane Realty, этот сегмент загородного рынка постепенно возрождается - до введения моратория на приватизацию памятников культуры около 50 усадеб было приватизировано.
"В моду входит проживание в собственной усадьбе,- говорит Виктор Смоленский.- Под усадьбой мы понимаем архитектурно-парковый ансамбль, расположенный как минимум на 5 га земли с парковой или лесной территорией. Все усадьбы можно разделить на исторические и современные. Дешевле приобрести современную усадьбу. Точно так же картина даже выдающегося современного автора будет гораздо дешевле, чем признанный старинный шедевр. Тем более что создать регулярный парк с двухсотлетними дубами и липами невозможно".

 

В Penny Lane Realty ожидают всплеска активности в этом сегменте в случае отмены моратория на приватизацию памятников культуры: этот вопрос рассматривается Государственной думой, и велики шансы, что скоро последует положительное его решение. "Именно первичное приобретение усадьбы может принести суперприбыли,- утверждает господин Смоленский.- Хорошие прибыли приносит и приобретение усадьбы с нерешенными юридическими проблемами. Решение этих проблем и восстановление усадьбы позволит вывести на рынок готовый продукт, который может быть продан за $50-80 млн, в то время как первоначальные вложения составят $10-20 млн".

 

Приблизительная стоимость всех усадеб в Московской области, полагают эксперты Penny Lane Realty, составляет $1,5 млрд. Сдача в аренду таких объектов способна приносить хорошую прибыль, но для этого необходимо в большинство из них вложить сумму, превышающую их сегодняшнюю стоимость. Только приведение в порядок документации обойдется в круглую сумму, не говоря о реставрационно-восстановительных работах, улучшении инфраструктуры, чистке и восстановлении парков, прудов, лесной территории и т. д. На сегодняшний день есть проект создания целой группы загородных домов отдыха, расположенных в красивейших старинных усадьбах Московской и соседних с ней областях.

 

Трудности реализации памятников архитектуры (в том числе домов знаменитостей) связаны с ограничениями, налагаемыми на их дальнейшее использование и на реконструкцию. Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость", приводит такой пример: "В 2003 году мы продавали усадьбу в районе Истринского водохранилища (несколько гектаров земли, старое ветхое строение - памятник архитектуры и новый недостроенный коттедж). Как для продавца, так и для потенциального покупателя "обременительным" было особое условие - сохранение фасада исторического здания и прилегающих построек плюс особые условия на новое строительство и, конечно же, ограничения на использование земли - невозможность разбивки на мелкие участки для инвестиционного проекта".
А основной покупатель того времени, по словам Жанны Щербаковой, был как раз инвестор-девелопер (среди "олигархов" не нашлось желающих приобрести усадьбу). Продавец назначил очень высокую для того времени цену (больше $10 млн), руководствуясь тем, что товар имеет историческую ценность. А покупатель того времени не готов был за это переплачивать и предлагал начинать торг с цены, втрое ниже заявленной.

 

Огонь имен не разбирает

 

"Сегодня, к сожалению, усадебные дома очень часто гибнут от запустения и пожаров, возникающих из-за костров. Только за последние годы Подмосковье лишилось главных построек в усадьбах Высокое, Троицкое, Полушкино, Ельдигино, Филимонках,- говорит Виктор Смоленский.- Продолжают разрушаться великолепные комплексы в Яропольцах - Чернышевых, в Отраде - Орловых, в Гребневе - Бибиковых. В 2006 году горела усадьба Мураново, где расположен музей Тютчева. В этом доме бывали Баратынский, Аксаков, Одоевский. По странному стечению обстоятельств пожар случился в день смерти Тютчева".

 

В прошлом году дотла сгорела и усадьба Мещерская (дача врача Боткина), которую облюбовали бомжи: они пекли в старинном камине картошку. Разрушена усадьба Мальвинское, в которой жил Л. Н. Толстой: дачники растащили там даже двери и рамы. Этот список можно продолжать. Бесхозное поместье Мусиных-Пушкиных и богом забытое имение Апраксиных до сих пор не сгорели только по счастливой случайности. "Очень важно, что власти постепенно осознают: единственная возможность сохранения старинных усадеб - это передача их в частные руки и создание нормативно-правовой базы, облегчающей их современное использование в качестве жилых комплексов,- продолжает господин Смоленский.- Речь, конечно, не идет об усадьбах-музеях и исторических заповедниках, на содержание которых, мы надеемся, у государства все же найдутся необходимые средства".

 

Как редкий пока пример позитивного влияния рыночных механизмов можно привести спасение шедевра архитектурно-паркового искусства - усадьбы Михайловское рода Шереметевых (Киевское шоссе, 30 км от МКАД). После недавнего выкупа основным владельцем недостающего пакета акций начались восстановительные работы, усадьба стала преображаться. Это в значительной степени определяет сегодняшнюю рыночную цену объекта с его уникальным местоположением и архитектурно-парковым ансамблем. Уже проведены значительные работы по сохранению и восстановлению исторического облика усадьбы. Это делается в расчете на интерес, который уже проявляют к объекту состоятельные ценители.

 

Покупай, а то не успеешь

 

В России сохранилось меньше 2500 старинных усадеб, в Московской области можно найти остатки 620 усадеб - как небольших, так и крупных дворцово-парковых комплексов. Восстановить для проживания в Подмосковье можно меньше 200 усадеб, тогда как желающих приобрести подобный объект, по оценкам Penny Lane Realty, в десятки раз больше. Разумеется, не все старинные усадьбы связаны с именами выдающихся людей, но и то, что усадьба принадлежала известной дворянской фамилии, тоже немаловажный фактор.

 

Впрочем, сейчас продается очень небольшое количество усадеб, причем сделки всегда держатся в строжайшем секрете, да и в открытую продажу усадьбы попадают чрезвычайно редко. Но бывают и исключения. Сейчас, к примеру, по словам Виктора Смоленского, есть уникальная возможность приобрести настоящую усадьбу, основанную в начале XVIII века,- Ивановское-Козловское.

 

Память адмирала Нельсона не продается

 

На Западе продать дом знаменитости - это тоже зачастую дополнительная проблема, поскольку нельзя менять не только фасад, но даже внутреннюю обстановку. Сергей Вайнбранд, генеральный директор компании "Градокомплекс", продающей недвижимость на Сицилии, рассказал, что среди их предложений есть вилла адмирала Нельсона в городе Таормина (Сицилия), которая продается со всей обстановкой за €12 млн. Цена для такого объекта небольшая (огромный дом, свой спуск к морю, шикарный вид, территория 45 га), но он остается в базе данных компании скорее как визитная карточка.
"Дело в том, что в доме, который был построен в конце XVIII века, сохранилась практически вся обстановка, которая, кстати, оценена в €7,5 млн: мебель, картины, предметы интерьера. И по закону большую часть этого убранства нельзя продать",- говорит Сергей Вайнбранд. Нельзя даже заменить обои или сантехнику. Желающих купить этот живой музей пока нет, хотя в компании "Градокомплекс" уверяют, что при грамотном подходе из этой виллы можно было бы сделать дорогой отель (в Шотландии есть замки и постарше, которые благополучно используются в коммерческих целях).