Аренда коттеджей в канун Нового года
Для большинства людей новогодние праздники связаны не только с веселыми застольями, длительными каникулами и началом нового года, который всегда сулит счастливые перемены, но и с целым рядом возникающих вопросов: что надеть, что подарить близким и ... где встретить Новый год? Причем последний вопрос вызывает самые большие споры, так как, как правило, уже осенью каждый москвич начинает просчитывать для себя и своей семьи несколько вариантов, из которых либо не нравится ни один, либо подходят все, так что выбрать не представляется возможным. Но все же некоторые прогнозы можно сделать уже сейчас.
Исходя из опыта предыдущих лет, можно утверждать, что подавляющее большинство москвичей канун 2007 года проведут в городе: в квартире, ресторане, развлекательном центре и т.д.
Тем не менее, согласно опросам, проводимым нами в течение последнего полугодия, значительно увеличится доля желающих отметить праздник на природе. Опытные брокеры согласятся, что начинать поиски подходящего места для проведения праздников нужно не позднее конца октября, что объясняется существенным спросом при гораздо меньшем предложении. Действительно, рынок краткосрочной аренды (а именно под это определение подпадают арендуемые на праздники подмосковные коттеджи) развитым не назовешь по нескольким причинам. Коттеджи премиум класса редко предлагаются для краткосрочной аренды в связи с высокими рисками порчи имущества. Учитывая тот факт, что восстановление авторских интерьеров может обойтись в изрядную сумму, подчас превышающую полученный доход, а сама сделка редко оформляется юридически, нежелание владельцев рисковать имуществом можно понять. Что касается эконом класса, для большинства владельцев коттеджей, сдающих свои дома в аренду, Новый год - это реальная возможность за несколько праздничных дней получить доход аналогичный месячной ставке аренды. Однако такие коттеджи могут не соответствовать запросам потенциальных арендаторов, так как условия проживания в них иначе чем «скромными» не назовешь: 1-2 стационарные кровати (при 10 чел., заявляемых к размещению), баня, участок - около 7 соток. Наиболее благоприятно ситуация складывается в сегменте бизнес класса, где риски меньше, а предлагаемые условия адекватны рынку.
Несмотря на некоторые сложности в работе с краткосрочной арендой (большее количество показов, значительные временные затраты, разбросанность предложения и хаотичность рынка в целом) в этом году многие риэлторы обратили внимание на этот сегмент рынка. Помимо традиционных частных маклеров и небольших риэлторских агентств, услуги по краткосрочной аренде коттеджей на Новый год предлагают такие компании как «Миан», «Миэль», «Инком-недвижимость». Скорее всего, крупных игроков привлекла возможность получения более высокой агентской комиссии. Так, у разных компаний комиссия за подобную сделку составляет от 20 до 100 процентов. Несколько иная ситуация наблюдается среди компаний, занимающихся исключительно элитной недвижимостью: абсолютное большинство не работает в сфере краткосрочной аренды загородной недвижимости. Отдельные агентства рассматривают возможность сотрудничества, но только при условии имеющегося конкретного предложения (например, коттедж, предлагавшийся для долгосрочной аренды и не нашедший своего арендатора, с согласия хозяев может быть сдан в аренду на праздники).
Отдых в Подмосковье становится все более популярным времяпрепровождением: городские жители, уставшие от суеты, шума и загазованности, предпочитают проводить праздники на природе. Среди потенциальных арендаторов основную массу образуют обеспеченные молодые люди (20-35 лет).
Помимо вышеназванных причин, растущая популярность празднования Нового года в Подмосковье объясняется, как ни удивительно, отсутствием достойной альтернативы. Ночные клубы и рестораны предлагают развлекательные программы только непосредственно на новогоднюю ночь; зарубежные поездки, как правило, требуют больших временных и денежных затрат и вызывают дополнительные хлопоты (авиаперелет, оформление визы, акклиматизация); городская квартира многим уже порядком поднадоела. Таким образом, коттедж в Подмосковье можно рассматривать как интересное предложение, удобное своей вариативностью (у арендатора есть возможность самому выбрать необходимое количество дней, человек, комнат, бюджет). Фактором, играющим основную роль при выборе коттеджа, является цена. При этом можно отметить, что наибольшей популярностью пользуются бюджетные предложения - подмосковные санатории и дома отдыха, работающие с советских времен. Далее следуют предложения эконом-класса (частные коттеджи в стародачных поселках), и замыкают рейтинг дома в организованных коттеджных поселках современного типа или спортивно-развлекательных парках.
Еще один важный фактор - характеристики самого коттеджа. Предпочтительными являются полностью меблированные современные дома площадью 150-500 кв. м, расположенные вблизи водоемов, леса. Наличие бани/сауны обязательно. Желательно, чтобы в пределах шаговой доступности от дома был населенный пункт или магазин. Представители наиболее обеспеченной категории арендаторов среди критериев выбора также называют возможность организованного питания, новогоднего банкета, шоу-программы. Подобным требованиям соответствует лишь небольшая доля частных коттеджей (5-7%), чаще всего за счет привлечения сторонних кейтеринговых компаний и фирм-организаторов праздников. Их возможности достаточно обширны, среди прочих услуг они предлагают проведение театрализованного шоу с участием аниматоров и актеров, фейерверки, катания на лошадях, организацию массовых игр как для детей, так для взрослых.
Стоит отметить, что при краткосрочной аренде у арендаторов практически не существует предпочтений по направлениям, характерных для долгосрочной аренды. Более того, если срок аренды превышает 3-4 дня, то такой критерий как расстояние от МКАД также переходит в разряд второстепенных.
В целом предложение коттеджей в краткосрочную аренду можно разделить на 3 основные группы: частные коттеджи, дачные отели, коттеджи на территории пансионатов, санаториев, баз отдыха.
Первая группа является наиболее распространенной и объединяет самые разнообразные предложения. Условно их можно разделить на три класса (А, В и С). Коттеджи в пределах каждого класса будут схожи по своим критериям с делением на классы при традиционной аренде.
Так, классу А соответствует коттедж (организованный поселок/отдельно стоящий) площадью 500-750 кв. м, расположенный на участке площадью 30-50 соток. Дом полностью меблирован (современный дизайн, авторский проект), имеется каминный зал, тренажерный зал, бильярд/настольный теннис, 2-х местная ванна/джакузи, крытый/открытый бассейн, мангал/BBQ, детская площадка, отдельно стоящая баня/сауна в несколько этажей, зимний сад. Есть возможность питания (домашнее/ресторан). Классу В соответствует коттедж площадью 250-500 кв.м, расположенный на участке площадью 20-30 соток. Дом меблирован, ремонт 2000 года и позже. В доме имеется каминный зал, бильярд/настольный теннис, баня/сауна на территории, мангал/площадка для BBQ, пруд, лес в шаговой доступности. Допустимо размещение на дополнительно организованных спальных местах. Коттедж, подпадающий под класс С, как правило отдельно стоящий или в старом неорганизованном поселке. Площадь дома - менее 300 кв.м., площадь участка - 5-25 соток. Особых требований к дому С класса не предъявляется. Плюсом считается наличие бани, хороших природо-видовых характеристик.
Согласно нашим данным, с точки зрения вместимости лидируют коттеджи, рассчитанные на комфортабельный отдых 5-12 человек (3-4 спальни). Подобное распределение не случайно, так как большее количество отдыхающих требует соответственно больших капиталовложений и площадей, что не всегда возможно, в то время как стоимость аренды, поделенная на меньшее количество отдыхающих, может оказаться выше, чем у аналогичных предложений, и тем самым снизит конкурентоспособность коттеджа.
Наиболее часто предлагаемые сроки краткосрочной аренды коттеджей на Новый год составляют 2-4 дня. На эти дни распространяются праздничные тарифы, превышающие обычные на 20-200% (в зависимости от предложения). Последующее размещение в коттедже по сниженным ставкам так же приветствуется со стороны арендодателей, но редко встречается на практике. Как правило, дополнительные дни сопряжены с некоторыми трудностями для арендатора (оторванность от привычной городской инфраструктуры, сложности с питанием, отсутствие интересного досуга и проч.).
Характеризуя распределение частных коттеджей по направлению и удаленности от МКАД, стоит отметить его равномерность. Предложение существует по всем основным магистралям Подмосковья на протяжении 100-150 км с небольшим перевесом в сторону Севера и Северо-Запада.
Дачные отели - недавно появившийся на рынке формат краткосрочной аренды подмосковной недвижимости - скорее относится к гостинично-туристическому бизнесу, нежели к риэлтерскому. Это организованные коттеджные поселки или совокупность нескольких коттеджей, предназначенные для отдыха. Таким образом, это своего рода гостиницы, где в качестве номеров выступают коттеджи. Дачные отели сходны с третьей выделенной группой предложений - коттеджами, расположенными на территории санаториев, спортивных парков и баз отдыха. Различие, как правило, состоит в количестве коттеджей, уровне обслуживания и составе инфраструктуры. Тем не менее, и в том, и в другом случае желающие отдохнуть обращаются не в риэлторское агентство, а в туристическое, где приобретают путевку на нужный срок. От частных коттеджей эти предложения отличаются наличием сферы обслуживания (питание, уборка), а также хорошо развитой инфраструктурой. Среди наиболее известных дачных отелей Подмосковья можно выделить следующие.
Наибольшей популярностью на сегодняшний день пользуются коттеджи, расположенные на территории горнолыжных курортов. Особенно можно выделить швейцарские и французские Альпы, за последнее десятилетие ставшие излюбленным местом отдыха российских бизнесменов и чиновников высокого ранга. Эти предложения характеризуются высоким классом (как правило, 4*+ - 5*), хорошо развитой инфраструктурой, наиболее полным обслуживанием. У отдыхающих есть возможность воспользоваться услугами ресторана, службы уборки, прачечной, инструкторов, аниматоров, сиделок, а также получить автотранспорт с личным водителем. Соответственно, стоимость проживания в таких шале на порядок выше других стран и может достигать 40 тыс. евро за коттедж в неделю (Куршевель). Можно отметить уменьшение в этом году предложения со стороны стран Прибалтики, возможно, это вызвано осложнившимися политическими отношениями Литвы, Латвии с Россией. Высоким спросом характеризуются предложения в Финляндии. Близкое соседство, невысокие цены (1500-3000 евро за коттедж), возможности рыбалки и катания на горных лыжах помогли финским курортам завоевать популярность у российского среднего класса. Немало этому поспособствовало открытие «зимнего Диснейленда» - парка Санта-Клауса, привлекающего многих семей с детьми. Также стоит отметить предложения в самой России. Как правило, это частные дома, построенные с целью дальнейшей сдачи в аренду, с минимально необходимым набором мебели и бытовой техники, расположенные в красивых местах: р. Волга, оз. Селигер, пляжи Карелии, леса средней полосы и даже оз. Байкал и Дальний Восток.
Андрей Курбатов, генеральный директор 000 «Дарроти»: Сдавать коттеджи в аренду - это хороший бизнес с точки зрения девелопмента, характеризующийся, в первую очередь, высокой доходностью. Что касается рисков, связанных с возможностью порчи имущества, они частично компенсируются за счет программ краткосрочного страхования. На следующий Новый год в поселке «Деревня Озерна» мы будем сдавать в аренду общественную зону. В случае если останутся вакантными какие-либо таунхаусы (их в проекте 42) - сделаем новогодние спецпредложения по краткосрочной аренде.