Антон Крафтов

Взгляд на уходящий год из окон загородных резиденций

Подходит к концу 2006 год, который столь неоднозначно сложился для рынка недвижимости Москвы и Подмосковья. В первую очередь это связано с небывало высоким, скачкообразным ростом стоимости столичного жилья в весенние месяцы. Рынок загородного жилья сильно отстал в ценовой гонке, что привело к выравниванию стоимости среднего коттеджа и трехкомнатной квартиры эконом-класса. Сейчас, в период затишья и стабилизации, можно спокойно оценить достижения подмосковного рынка и сделать прогноз относительно дальнейшего развития событий.

На загородную недвижимость в течение 2006 года оказывал влияние целый ряд объективных и субъективных факторов. «Прежде всего речь идет о трендах, определяющих платежеспособный спрос и ценовые характеристики предложения, - говорит управляющий проектом «Грин Хилл» Григорий Слепак. - Увеличение доходов населения в сочетании с фактором инфляции (реальной и ожидаемой) способствовали увеличению стоимости коттеджей. Среднегодовой прирост составил 30-35%, а наиболее ликвидные категории недвижимости подорожали на 50-60%». При этом покупательская активность не снизилась, поскольку стоимость загородных объектов не превышает платежеспособный спрос.

Одним из важных моментов уходящего года стала массовая скупка земельных участков и достаточно высокий рост цен на землю. «На этом основании можно утверждать, что тенденция к повышению стоимости загородного жилья сохранится», - считает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов.

В числе заметных событий также стоит отметить активное развитие ипотеки на загородном рынке недвижимости, увеличение доли коттеджных поселков эконом-класса в общем объеме, а также официальный старт реализации проекта центральной кольцевой автодороги (ЦКАД).

Закон - очень странный предмет

«Говоря о событиях загородного рынка в 2006 году, необходимо отметить активность законодателей в области регулирования вопросов земле-, лесо- и водопользования», - говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая.

3 июня президент РФ подписал новый Водный кодекс, который вступит в силу с 1 января 2007 года. Он сокращает размеры водоохранных зон, ужесточает ответственность за нарушения, ограничивает использование маломерных судов. По новому кодексу владельцам недвижимости в водоохранной зоне разрешат не демонтировать здания, но лишь при наличии правоустанавливающих документов на землю.

Государственная Дума также рассматривает новую редакцию Лесного кодекса, которая уже вызвала критику многих специалистов. Прежде всего с введением нового кодекса произойдет массовое разгосударствление лесов и переход их в другие формы собственности. Дело в том, что понятие «лес» перейдет из категории недвижимого имущества в категорию движимого. Право аренды леса распределяется только через аукцион, что впоследствии может привести к аккумуляции леса в руках транснациональных сырьевых корпораций и сделает российских игроков лишь субарендаторами.

С 1 сентября 2006 года вступила в силу так называемая «дачная амнистия» - упрощенный порядок регистрации загородной недвижимости. Правда, этот закон еще не заработал: перечень нормативных документов, нужных для процедуры регистрации, появлялся постепенно. Специалисты ожидают, что в результате «дачной амнистии» на рынок в массовом порядке выйдут недорогие дачные дома, которые ранее нельзя было выставлять на продажу из-за того, что не оформлены права собственности на них.

Несколько слов о престиже

Но попробуем отвлечься от юридических вопросов и взглянем на загородный рынок с точки зрения потенциального покупателя, которого в первую очередь интересует вопрос, где лучше приобрести загородный дом.

Расширение географии застройки Подмосковья стало одной из основных особенностей 2006 года. Основной объем предложения сосредоточен в пределах 35 км от МКАД, но в связи с тем, что земельный ресурс ближнего Подмосковья постепенно истощается, география строительства расширяется до 50 и даже 100 км от Москвы.

Рублевка и Новая Рига все еще являются лидерами рынка. Так, по данным Г. Слепака, из 230 предлагаемых в Подмосковье к продаже новых поселков около 100 возводится на Новорижском направлении. Но так ли прочно положение лидеров?

Оказывается, до недавних пор самые дорогие коттеджные поселки действительно располагались на Рублево-Успенском шоссе, но начиная с 2004 года ситуация на рынке стала меняться. Современные поселки премиум-класса теперь реально найти на Минском, Новорижском, Калужском, Ильинском и Дмитровском шоссе, считает М. Литинецкая.

За последние несколько лет сильно выросла популярность Калужского направления. Основными причинами увеличения объемов стали сравнительно недорогая земля, живописные места и хорошие подъездные пути, а также развитая торговая инфраструктура на выезде.

Высока популярность и Дмитровского шоссе. Выход к большому числу водохранилищ и лесные массивы создают уникальные условия для активного отдыха и занятия яхтенным спортом, к тому же здесь более чем благоприятная экологическая обстановка. Современная инфраструктура и индустрия спортивных развлечений привлекают сюда все больше состоятельных потребителей. А возросшая транспортная доступность только подчеркивает преимущества Дмитровки.

Направления, и по сей день славящиеся хорошими стародачными местами, - Минское и Киевское. По первому расположены знаменитые поселки Переделкино, Баковка, Жаворонки, Лесной городок, Немчиновка; по второму - Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзевец, Победа.

Реконструированное Киевское шоссе считается перспективным, но только далее 25 км от МКАД, так как в пределах этой границы практически все земельные участки находятся под «воздушными коридорами» и попадают в зону действия шумов аэропорта «Внуково».

Сколько строят и что покупают

По данным президента компании «Парк груп» Олега Маринина, объем подмосковного загородного рынка за последние три года вырос почти на 200%. В 2004 году насчитывалось порядка 200 поселков, а в 2006 году активно продавалось около 400, из них около 80% - на стадии строительства.

Лучше всего развито предложение элитных загородных объектов (свыше 20% рынка), близок к насыщению и сегмент бизнес-класса (почти 70%). В то же время наиболее востребованными являются объекты стоимостью $150-500 тыс., которые при этом находятся в дефиците.

Спрос на недорогое загородное жилье очевиден, и в 2006 году девелоперы постепенно стали проявлять интерес к недорогим малоэтажным объектам (загородные жилые комплексы высотой до пяти этажей, таунхаусы и коттеджи).

По данным директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерия Мищенко, сегодня объем рынка коттеджей составляет около $8,7 млрд. Количество сделок как на вторичном, так и на первичном рынках увеличилось за 2006 год в среднем на 15-20%, а стоимость домовладений в организованных поселках поднялась в среднем на 28%.

«Портрет» среднестатистического поселка в Подмосковье по состоянию на середину 2006 года выглядел так: общая территория - 25-30 га, число коттеджей - около 100, их площадь - 350-400 кв. м, цена 1 кв. м - $1,5-1,7 тыс., стоимость эксплуатации - $300 в месяц.

Прочь из Москвы

Возможностей для выбора загородного дома у покупателей хватает. Но готовы ли они отказаться от жилья в столице в пользу подмосковного дома? Число желающих перебраться за город действительно увеличивается, рассуждает М. Литинецкая. Запредельная стоимость московских квартир вынуждает людей искать недвижимость за городом. Но существует проблема, которая мешает рассматривать загородный дом в качестве постоянного места проживания - транспортная недоступность. Если ситуация улучшится, коттедж в области станет реальной альтернативой городскому жилью.

«Я думаю, что произойдет большой отток людей из Москвы за город. К этому есть объективные предпосылки, - соглашается В. Яхонтов. - Покупателей удерживает разве что недостаточное развитие социальной инфраструктуры и отсутствие рабочих мест за городом. Никто не хочет ехать в Москву по пробкам, а количество автотранспорта увеличивается ежегодно. Поэтому одна из тенденций 2006 года - структурные социальные комплексы».

По мнению специалистов, активно развивается и формат загородных квартир, предназначенных для людей, которые предпочитают жить на природе, но не готовы расстаться с городским комфортом. «Налицо желание покупателей приобрести жилой дом в ближнем Подмосковье по цене московской квартиры, но при этом не потерять практически ничего в удобстве и комфорте», - поясняет Г. Слепак.

Заметно увеличились в 2006 году и объемы возведения таунхаусов, которые к настоящему времени составляют уже 20% всех загородных объектов (в 2005 году - примерно 10%). В течение пяти лет, по прогнозам экспертов, более 50% рынка подмосковной недвижимости будет представлено этим видом недвижимости.

От классики к хай-теку

На взгляд Г. Слепака, рынок в настоящее время уже прошел неизбежный этап структуризации, под которым следует понимать не только формирование стабильного и хорошо подготовленного состава профессионалов (инвесторов, строителей, архитекторов и проектировщиков, риэлторов, управляющих компаний), но и усиление требовательности клиентов. С этой точки зрения одной из определяющих тенденций рынка в 2006 году стало изменение структуры спроса: он смещается в сторону коттеджных поселков с единой концепцией застройки и высокой степенью готовности жилья.

В связи с возрастающей конкуренцией, отмечает В. Мищенко, застройщики стали ответственнее подходить к созданию концепций своих будущих проектов, привлекать к работе известные архитектурные бюро и консалтинговые компании. Основная задача - выбрать правильную, коммерчески выгодную и эстетически приятную концепцию, которая соответствовала бы основным принципам градостроительного планирования и в то же время обладала какой-нибудь «изюминкой».

Дизайнерские достоинства проекта относятся ко второму по значимости фактору (после месторасположения), который определяет потребительский выбор. Поэтому, по мнению М. Литинецкой, застройщики вкладывают немалые средства в разработку архитектурной концепции новых поселков. Тем более что сегодняшний уровень развития строительных технологий предоставляет множество новых возможностей для создания выразительных архитектурных решений.

На стиль поселка в значительной мере влияют его расположение и видовые характеристики участка. Природное окружение и выбранный архитектурный стиль должны соответствовать друг другу. Что касается покупательских предпочтений, то наибольшим спросом сейчас пользуются дома в классическом стиле и стиле «шале». Менее консервативное молодое поколение нередко выбирает хай-тек (он, кстати, является самым дорогим).

В моде широкий размах

В 2006 году впервые были анонсированы беспрецедентные мегапроекты. Рынок ожидает появление большого количества качественных предложений. Безусловно, их реализация будет способствовать развитию инфраструктуры Подмосковья, форсируя решение транспортной проблемы и реконструкцию загруженных трасс.

Если все заявленные мегапроекты начнут реализовываться в ближайшие два года, считает В. Мищенко, это приведет к насыщению загородного рынка. Застройщикам придется снижать цены, чтобы выдержать конкуренцию. В конечном счете все это способно вызвать снижение темпов роста рынка загородной недвижимости или даже стагнацию.

В. Яхонтов, напротив, полагает, что на недалеком будущем мегапроекты никак не отразятся, потому что рассчитаны на десятки лет, соответственно, каких-то существенных изменений в ближайшие три года не произойдет.

Тенденции и особенности

По данным аналитика загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ивана Воробьева, темпы вывода на рынок новых проектов снижаются: если в 2004 году на продажу выставлялось четыре-пять строящихся поселков, а в 2005-м - три-четыре, сейчас этот показатель равняется двум. Продолжения тенденции следует ожидать и в 2007 году.

Общий объем предложения на первичном рынке загородной недвижимости составляет более 3 млн кв. м (в 2005-м - 2,9 млн кв. м). В денежном выражении это более $6 млрд (в прошлом году - $5,53 млрд).

Подобная динамика увеличения объема площадей и повышения стоимости сохранится и в будущем году. Средняя цена 1 кв. м в 2005 году равнялась $2250, в этом году - порядка $2800, а в конце 2007-го должна достичь отметки $3500.

Одной из перспективных тенденций является вынесение объектов общественного пользования - магазинов, ресторанов, спортивных сооружений, - за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. Такие конгломераты поселков с единой инфраструктурой уже сейчас существуют на Новорижском направлении.

По мнению В. Мищенко, в 2007 году продолжится тенденция освоения западной части Подмосковья - от Дмитровского до Калужского шоссе, также начнут активно осваиваться некоторые южные направления, в частности Новокаширское шоссе и трасса «Москва-Дон».

Появление многочисленных новых поселков бизнес- и премиум-класса усилило конкуренцию между ними. Учитывая этот фактор, застройщики обращают все больше внимания на поселки эконом- класса, количество которых явно не способно удовлетворить существующий спрос. Поэтому в 2007 году специалисты ожидают бума строительства недорогих поселков.

Подводя итоги 2006 года в целом, М. Литинецкая отмечает следующие особенности. Во-первых, укрупняются и размеры поселков (от 400 до 6 тыс. га), и площадь придомовых участков (от 3 до 7 га). Во-вторых, увеличиваются инвестиции в создание подмосковной инфраструктуры, начиная от развлекательной и заканчивая логистической. Если девелоперы учтут пожелания мэра Москвы Юрия Лужкова о строительстве офисных центров на МКАД, часть делового населения города переедет в Подмосковье.

По словам Г. Слепака, в последнее время ценовые характеристики предложений на престижных направлениях Московской области выравниваются. В то же время он прогнозирует последующий рост цен в начале года. Это связано с небывалым увеличением стоимости жилья в Москве. Продавцы загородных домов постараются выравнять отставание. Скорее всего в 2007 году цены на коттеджи будут расти приблизительно на 10-15% в год в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

Поскольку формирующийся российский средний класс готов вкладывать средства в загородную недвижимость, сократится разрыв между спросом и предложением в сегменте эконом-класса.

Евгений Иванов, управляющий директор агентства элитной недвижимости «Усадьба»:

- В целом уходящий год можно смело назвать очередным шагом вперед в развитии рынка элитной загородной недвижимости. Доказательством тому служат не только постоянно растущий спрос, объемы инвестиций и количество предложений, но и такие параметры, как повышение качества проектов и утверждение тенденции архитектурного разнообразия. Причем последнее касается не только объектов частной застройки, но и поселков с единой концепцией.

Что касается конкретных итогов года, то, согласно подсчетам экспертов нашей компании, в 2006 году количество готовых домовладений, расположенных по Рублево-Успенскому направлению, выросло по сравнению с 2005 годом на 20% - в первую очередь благодаря предложениям вторичного рынка и проектам от индивидуальных застройщиков. Спрос по сравнению с прошлым годом увеличился примерно на 20-25%. Повысилась и стоимость элитной недвижимости. Особенно отчетливо рост цен прослеживается на примере таких наиболее ликвидных и инвестиционно привлекательных объектов, как лесные земельные участки. Еще одной тенденцией, наметившейся в 2006 году, стало укрупнение проектов. К минусам уходящего года (которых было гораздо меньше, чем положительных моментов) надо причислить усложнение оформления сделок.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости»:

- Лидирующие позиции в 2006 году занимали Новорижское, Калужское, Рублево-Успенское, Дмитровское и Киевское шоссе. Хотя надо отметить, что Рублево-Успенское направление постепенно становится аутсайдером в связи с исчерпанием земельного ресурса. Существенно увеличилась инфраструктурная составляющая таких направлений Подмосковья, как Новорижское, Дмитровское и Ленинградское. Объемы финансирования на развитие инфраструктуры в следующем году только увеличатся.

За последний год более чем в два раза повысился интерес к таунхаусам: эта категория загородной недвижимости максимально приближена к городским характеристикам. По-прежнему ведется активное коттеджное строительство в удаленных районах, в зоне крупных водных объектов (Конаково, Завидово), а также в прибрежных районах таких подмосковных водохранилищ, как Рузское, Озернинское, Можайское. Налицо тенденция приобретения второго загородного дома. Особый интерес представляют проекты с продуманной организацией досуга и отдыха.

Кроме того, на рынке отмечается интерес к приобретению такой категории недвижимости, как загородные усадьбы . Этот формат предполагает приобретение больших по площади земельных участков (от 1 га) под возведение дома на достаточном удалении от Москвы. Стоимость большого надела на большом расстоянии от столицы невелика и позволяет покупателю воплотить в жизнь мечту о настоящей загородной жизни.