Земля в правовом поле

Прошедшим летом земельная проблема стала предметом острого общественного интереса, причем по разным причинам. Внешними и самыми явными поводами для этого явились введение новых налоговых тарифов на землю да история выселений в Южном Бутово. Однако специалисты, хорошо знающие предмет обсуждения, считают, что этим круг земельных проблем далеко не исчерпывается и что ситуация с землей в России неблагополучна давно.

 

Верхи не хотят…

 

Неправильно было бы думать, что недовольство состоянием этого рынка (а главное, состоянием законодательства) по традиции проявляют только сравнительно небогатые люди, например крестьяне, которые в ходе реформ стали владельцами земельных паев и теперь не имеют возможности ими распорядиться. Также неверно было бы считать, что раздражение накопилось у владельцев недорогой загородной недвижимости, которые годами живут в своих подмосковных домах, но по разным причинам зарегистрировать эту недвижимость и распорядиться ею не могут. В том то и дело, что эта проблема сегодня волнует, в том числе, и крупных собственников (или, как писали в учебниках истории советского времени, латифундистов). Купив внушительные по размерам наделы земли, даже наладив на них сельскохозяйственное производство, они сталкиваются с тем, что по формальным признакам не являются единственными владельцами территорий.

 

Такая ситуация возникла недавно с Группой компаний «Вашъ Финансовый Попечитель». В 2002 г. она купила контрольные пакеты акций восьми сельхозпредприятий в Рузском районе, чтобы сформировать агропромышленный холдинг, в который вошли также молочный и комбикормовый заводы. Наряду с этим была начата реализация крупного девелоперского проекта «Рузская Швейцария»: ведется строительство двух кантри-отелей в районе Бунино и Акатово (с гольф-полями, конными парками, спортивными центрами), горнолыжного склона Паново. Активно развивается и агрохолдинг.

 

«Однако все мы помним тот период, когда с массой нарушений проводилась приватизация промпредприятий. В сельском хозяйстве ситуация была еще хуже: свидетельство о праве собственности на землю выдавалось два, а иногда и три раза, - рассказывает председатель Совета директоров компании Василий Бойко. - В нашем районе в 1991 году прошла приватизация сельхозпредприятий, люди написали заявления, внесли паи в уставной капитал, и земля была передана во вновь образованное сельскохозяйственное предприятие. Никто сегодня не подвергает это сомнению, все подтверждено решениями судов. С 1992 по 1994 годы не было практики выдачи отдельных свидетельств крестьянам, зато существовала практика выдачи свидетельств сельхозорганизациям на основе вложений в уставной капитал. Прошло три года, и началась новая компания под лозунгом того, что необходимо наделить крестьян землей. Таким образом, свидетельства были выданы всем членам хозяйств, хотя земли уже принадлежали акционерным обществам. Указ президента, согласно которому надо было выдавать свидетельства крестьянам, должен был коснуться тех сельхозпредприятий, которые еще не прошли этап реорганизации. Но власти на местах поняли директиву буквально: надо раздать - и раздали.

 

Как поступили в 2000 году? Проверив комплект документов, наличие заявления о вкладе в уставной капитал, протоколы собрания акционеров, регистрационная палата закрепила землю за новым хозяйством. Большинство людей удовлетворились тем, что получили от новых владельцев за земельный пай площадью 3-4 га $5-7 тыс. Солидная по тем временам сумма - порядка 200 тыс. руб. Вряд ли кто-то из горожан мог похвастаться, что на ваучеры получил что-то близкое. Но есть в Рузском районе десятка полтора человек, которые остались недовольны. Выплатив стоимость сотки земли и имея запись в своем свидетельстве о владении 4 га, они умножают их площадь на нынешнюю стоимость и получают полмиллиона долларов. И просят выплатить эту сумму, не понимая, что речь идет о землях поселения, что земля с коммуникациями имеет другую цену. Земля сельхозназначения по кадастровой оценке, которая сейчас уже очень немаленькая, стоит примерно 30 тыс. руб. за га. Это дороже, чем в Европе. Там такая земля стоит дешевле - просто потому, что сельскохозяйственное производство не является особенно выгодным.

 

Часть крестьян не реализовала свои паи. Суть предложений, которые мы предлагаем в качестве нового закона или поправки в уже существующее законодательство, позволяет легитимно обойти эту коллизию. Если предприятие имеет свидетельство, подкрепленное решением судов и зарегистрированное в регистрационной палате, а крестьяне - отдельные свидетельства о долевой собственности, то справедливо было бы, чтобы нынешние владельцы выплатили крестьянам, не реализовавшим паи, кадастровую стоимость земли или выделили по усмотрению АО участки там, где АО сочтет это возможным».

 

По оценке Василия Бойко, в Подмосковье существуют и другие случаи, гораздо более тяжелые, когда крестьяне не получили вообще ничего. Например, хозяйство было признано банкротом, а у людей по-прежнему остаются свидетельства о праве на земельный пай. Владелец, который купил такую землю, является добросовестным приобретателем. Тем не менее, в этой ситуации собственнику важно выплатить кадастровую стоимость и, таким образом, «погасить» эти свидетельства.

 

Есть ситуации, когда совхоз и не был признан банкротом, но купившие его предприниматели просто не сочли нужным что-то кому-то выплачивать. Например, в Можайском районе, который соседствует с Рузским, было выплачено по 5 тыс. руб. за земельный пай. В такой ситуации выплата средств по кадастровой стоимости могла бы оздоровить ситуацию. Это решило бы проблему нехватки земли, что тоже актуально, особенно для территорий ближнего Подмосковья: чтобы набрать определенную долю площадей, за хозяйствами записывали землю под дорогами, линейными объектами - лишь бы зафиксировать большее количество. Тем, кому по факту земли не хватило, было бы разумно выплатить ее кадастровую стоимость, что, конечно, не решило бы всех вопросов и, вполне возможно, кому-то из новых собственников показалось бы обременительным. Тем более что речь идет о немалых суммах: пай может стоить 120-150 тыс. руб.

 

Степень цивилизованности

 

Земельный рынок Подмосковья, отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, является одним из наиболее развитых среди всех регионов России. Но это относительная оценка. Назвать его активным (по сравнению с другими областями) можно, а вот считать этот рынок цивилизованным нельзя по многим причинам. Основная - достаточно условная защита прав собственности на участки, а также существенно ограниченный оборот некоторых категорий земель.

 

Не совсем корректно ставить в одном списке частных землевладельцев и властные структуры различных уровней. Первые являются просто собственниками, а власть не только распоряжается государственной или муниципальной собственностью, но и формирует правила игры на рынке. Часть экспертов-юристов считает, что федеральный центр нарушил конституционные нормы (ст. 72 Конституции РФ), в соответствии с которыми вопросы регулирования распоряжения земельными ресурсами в стране находятся в совместном ведении РФ и субъектов федерации. Государственная собственность на земельные ресурсы пока еще не разграничена между РФ, субъектами федерации и муниципальными образованиями.

 

Интересы основных игроков рынка не сбалансированы. В настоящее время в совокупности десяти крупнейшим землевладельцам принадлежат 434 тыс. га земли, что составляет почти 29% от общего объема земель сельскохозяйственного назначения (или около 9,5% от территории Московской области). Процесс концентрации земельных ресурсов в собственности ограниченного числа лиц продолжится и в ближайшие годы.

 

Владимир Крайнюк, начальник отдела оформления земельно-имущественных отношений компании «КомСтрин», считает, что без участия местных властей частные владельцы не могут полноценно распорядиться землей. Это связано с тем, что многие процедуры не формализованы и имеют «творческое» толкование у местных администраций. Реализация каких-то проектов усложнена непрозрачностью процедур согласований и чрезмерным количеством этих согласований, которые отчасти дублируют друг друга.

 

По мнению Григория Слепака, управляющего проектом «Грин Хилл», рынок земли в Подмосковье находится в активной стадии развития. Об этом свидетельствуют довольно высокий спрос, который на порядок превышает предложение, и стабильный рост цен в этом сегменте рынка. И все-таки его нельзя считать цивилизованным. Во-первых, более 60% подмосковных земель имеют статус земель сельскохозяйственного назначения, которые можно приобрести по сравнительно невысоким ценам. Но для осуществления строительства инвестору будет необходимо перевести эти территории в категорию земель поселений, что потребует дополнительных денежных и временных затрат. Во-вторых, государство наделено правом преимущественной покупки земель сельскохозяйственного назначения, что ставит его в привилегированное положение по сравнению с другими участниками рынка.

 

Накануне…

 

На сегодняшний день, отмечает Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, вся земля в ближнем и среднем Подмосковье раскуплена крупными институциональными инвесторами, которые не спешат выводить ее на рынок. Конечно, появляются отдельные значительные проекты (такие, как город миллионеров «Рублево-Архангельское», «Агаларов Village», «Рузская Швейцария»), но глобальное освоение территорий еще не началось. Возможно, сейчас девелоперы размышляют над выбором стратегии развития принадлежащих им наделов. Но для этого (позволим себе продолжить рассуждения Тараса Нечипоренко) этим крупным землевладельцам нужно утрясти все неувязки, подобные тем, о которых рассказал Василий Бойко.

Надо полагать, что есть и другие основания не торопиться. Каждый год земля увеличивается в стоимости на 25-40% в зависимости от направления и характеристики участков (у воды, в поле, с лесом). Таким образом, даже не возводя поселков, владельцы земли с каждым годом становятся все богаче и богаче. Кроме того, в настоящий момент рынок загородной недвижимости в Подмосковье достиг такой стадии, когда успех каждого нового проекта очень сильно зависит от тщательно продуманной концепции, от соответствия цен в поселке выбранной целевой аудитории, от качества строительства, требования к которому современные покупатели предъявляют очень высокие. Каждый год вводится более 40 новых поселков. В связи с перенасыщением рынка однотипными проектами бизнес-класса ожидается, что в будущем будут востребованы совершенно новые форматы поселков. Еще и по этой причине девелоперы не выводят свою землю: прорабатываются интересные варианты коттеджного домостроения, чтобы предложения имели новый качественный и концептуальный уровень.

 

Что касается распределения «ближней» и «средней» земли, то большей ее частью владеют частные землевладельцы либо местные органы. Сельхозпредприятиям и лесным хозяйствам по-прежнему принадлежит большая часть земель в дальнем Подмосковье, за 100-километровой отметкой. Сейчас ведется активная их скупка, которая, надо полагать, завершится в ближайшие несколько лет.

 

Вполне естественно, отмечает Александр Крапин, что нынешние владельцы крупных земельных активов лоббируют принятие законодательных норм, упрощающих оборот участков. В частности, уже разрешена ипотека сельхозземель, утвержден порядок перевода земель из одной категории в другую, активно лоббируется принятие законопроекта, упрощающего использование сельхозземель для жилищного строительства.

 

Региональные власти делают официальные заявления о том, что намерены в судебном порядке изымать у собственников неиспользуемые сельскохозяйственные земли. По их данным, в Подмосковье не обрабатывается 223 тыс. га, что составляет 23% от общего числа пахотных земель. Из 34,5 тыс. га, находящихся в собственности крестьянских и фермерских хозяйств, не используется 74% площадей.

 

О мелком собственнике замолвите слово

 

И тем не менее, самой «вопиющей» проблемой земельного рынка, отмечает Александр Крапин, является незащищенность права собственности на земельные участки. Провозгласив рыночные преобразования, российская власть так и не предоставила собственникам участков надежные гарантии сохранности этого права. Вполне естественно, что с помощью грамотной юридической поддержки частная собственность может быть защищена, но немногие участники рынка могут позволить себе ею пользоваться, поскольку подобные юридические услуги стоят достаточно дорого.

 

Комментируя эту тему, Антон Минеджян, юрист департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», говорит об огромном количестве причин, которые мешают активному обороту рынка и являются, к слову, постоянным предметом «мозговых штурмов» юристов в компаниях, активно работающих за городом. Причем проблемы эти, говорит Антон Минеджян, в равной степени касаются и крупных, и мелких собственников земли. Первая - это так называемые «споры по границам». Вторая - самовольные постройки и сложности с их узакониванием. Третья - ошибки в документах. Распутывание юридических клубков иногда длится годами. На его взгляд, около 70% объектов недвижимости в области существует полулегально. Тем не менее, взгляд Антона Минеджяна на ситуацию отнюдь не пессимистичен. Положительным он считает то, что появляются специалисты, разбирающиеся в законодательстве и способные решать сложные юридические проблемы рынка земли. Определенные надежды он возлагает на «дачную амнистию». Хотя отмечает, что оценить все предлагаемые властями нововведения можно только через определенное время, то есть получив какую-то практику. Заранее, по бумаге, это сделать невозможно.

 

Макропрогнозы

 

В информационно-аналитическом агентстве RWAY также высказывают предположение, что федеральная власть продолжит практические действия по упрощению оборота земель (и прежде всего сельскохозяйственного назначения). Именно они пока составляют основные активы крупнейших собственников земельных ресурсов в нашей стране. Принятие Водного кодекса, а также активное «продавливание» правительственного проекта Лесного кодекса завершит этап законодательной либерализации правил игры на земельном рынке.

 

Вполне естественно ожидать повышения деловой активности после упрощения правил оборота земельных участков. Однако этот процесс будет сдерживаться все еще продолжающимся ростом цен на них.