По морям, по долам

Благодаря «большой воде» и природному рельефу Дмитровка позиционируется как развлекательное направление, притягивая любителей активного отдыха и спорта. В этом секторе Подмосковья сразу нескольких крупных водохранилищ: Пироговское, Клязьминское, Пестовское, Учинское, Пяловское и Икшинское. А с 35-40 км начинается рельефная местность, где расположены известные спортивные комплексы «Яхрома», «Сорочаны», «Волен», «Горнолыжный курорт Леонида Тягачева». Таким образом, обитатели Дмитровки круглый год могут наслаждаться активным отдыхом: летом - на воде, а зимой - на горных лыжах.

 

Путь-дорога

 

Рост активности инвесторов на Дмит­ровском шоссе способствовал принятию ряда мер по улучшению трассы. В 2002 г. она была расширена до 3 полос в каждую сторонудо8-гокм, оснащена хорошим покрытием и освещением до 40-го км - вплоть до Яхромы. Однако пропускная способность шоссе и сегодня не на высо­те. Оно загружено уже в черте города: в часы пик на участке от Садового кольца до МКАД возникают заторы. Особенно труднопроходимое место имеется на вы­езде из Москвы - пересечение с мостом Окружной дороги в районе Станционной улицы и Сигнального проезда. Здесь про­езжая часть сужается с четырех полос до трех, образуя «бутылочное горлышко». В летнее время на этом отрезке даже днем нередко возникают длинные и многочасовые автомобильные пробки. И все-таки, если верить московским вла­стям, в 2008 г. должны начаться работы по расширению трассы. Предполагается даже, что во время проведения ремонт­ных работ движение транспорта не будет остановлено. Следующие проблемные участки - в районе МКАД до Долгопруд­ного и у поворота в сторону Лобни.

 

Наличие множества населенных пунктов вдоль трассы влечет за собой довольно большую долю пассажиропо­тока и грузового транспорта. На Дмит­ровке имеется целых 9 светофоров, что также не ускоряет движения по ней. Средняя скорость движения составляет здесь 50-90 км/ч, в то время как по Но­ворижскому шоссе автомобили движут­ся со скоростью 80-150 км/ч. Дорога проходит через Яхрому, Дубну и Тал­дом, вокруг городов Долгопрудный, Лобня и Дмитров есть объезд. В конце прошлого года был анонсирован проект строительства дорожной развязки, раз­граничивающей транспортные потоки в направлении Долгопрудного и основ­ной трассы в сторону Дмитрова. Так что можно надеяться, что со временем ситу­ация изменится в лучшую сторону.

 

Зимой и летом пышным цветом

 

Ни одно направление не имеет столь­ко социальных и развлекательных объек­тов инфраструктуры, как Дмитровское. Здесь расположено самое большое коли­чество гостиниц, строятся рестораны на воде. На Пироговском, Пяловском, Пес­товском и Клязьминском водохранили­щах сосредоточено множество спортив­ных парков, яхт-клубов. «Перспективу успеха загородных поселков Дмитров­ского направления я вижу в связке с за­городными клубами по интересам, в раз витии дачной и спортивной инфраструк­туры. - говорит Феликс Лещенко, кон­сультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. - Это будут проекты, которые объединят людей с конкретными интересами, у которых бу­дет возможность летом провести выход­ные на своей лодке, пристать к своему яхт-клубу, приехать в свой гольф-клуб, чтобы встретиться там с друзьями, т.е. провести драгоценное время отдыха на «жилом курорте».

 

На Дмитровке сосредоточены самые крупные и известные яхт-клубы Подмо­сковья: «Адмирал», «Буревестник», «Галс». Кроме того, открываются и но­вые клубы, большинство из которых прикреплено к определенным посел­кам. «Безусловно, наличие собственно­го яхт-клуба с причалом и эллингом для яхт существенно повышает продажи и поселке, - говорит Наталия Курашова, PR-директор компании Renaissance Realty. - И инвесторы это прекрасно понимают. Она объекта в поселке «на воде», в инфраструктуру которого вхо­дит собственный яхт-клуб, может на 50% превышать стоимость аналогично­го объекта «на суше». Отметим наиболее интересные, по нашему мнению, посел­ки с собственными яхт-клубами: «M.O.N.A.K.O.V.O.» , «Город Яхт», «Зе­леный Мыс», «Лазурный берег».

 

Любители горных лыж предпочита­ют приобретать коттеджи, где начина­ется рельефная местность и расположе­ны спорткомплексы. Помимо горно­лыжной базы, спортивные клубы предлагают им всевозможные развлече­ния. Так, в «Волене» можно полетать на параплане, покататься на санях, взять уроки верховой езды, поиграть в пейнтбол. В «Клубе Леонида Тягачева» есть каток, крытый теннисный корт, тренажерный зал, боулинг. В «Яхроме» любителям экстремальных видов спор та предлагаются групповые и индиви­дуальные туры по пересеченной мест­ности на внедорожниках и снегоходах. «Поселки рядом с этими базами поль­зуются повышенным спросом, - отме­чает Наталия Курашова. - В качестве примера приведем коттеджный поселок «Новые горки» (рядом с «Сорочана-ми»), поселки «Лапландия», «Парк Ях­рома» и «Петровские дали» (рядом с «Яхромой»). Жители этих населенных пунктов могут пользоваться услугами популярных спортивных клубов в лю­бое время года. Средняя цена на кот­теджи в этих поселках составляет$2 тыс./кв.м.» Территории, прилегаю­щие к горнолыжным курортам, плани­руется застроить по типу альпийской деревни, добавляет Светлана Кондачкова, руководитель направления заго­родной недвижимости компании «МИАН-агентство недвижимости».

 

Жилье «на море» и «в горах»

 

«Человек на 80% состоит из воды, может быть, поэтому его словно магни­том тянет к воде, особенно к «большой воде», - рассуждает полушутя Феликс Лещенко. - Недавно меня поднял на смех клиент-новозеландец, когда я упо­мянул этот термин, - и понятно, ему есть с чем сравнивать. А для москвичей «большая вода» в пределах досягаемости имеется только на Дмитровке. Люди прекрасно понимают, что времяпрепро­вождение у поды в нашем климате - вещь сезонная, и полгода придется лю­боваться на ледяную гладь с поземкой. Однако их это не останавливает». Прав­да и то, что в основном дома у воды и горнолыжных курортов приобретаются для сезонного, а не для постоянного проживания.

 

Поданным компании Blackwood, по Дмитровскому шоссе расположено 44 коттеджных поселка. Сегодня актив­но продаются 24, их которых 20 нахо­дятся в стадии строительства. Больше половины проектов принадлежат к биз­нес-классу.

 

Риэлторы отмечают среди наиболее удачных проектов гольф- и яхт-клуб «Пестово», строящийся до лучшим ми­ровым образцам. Он рассчитан на 400 су­дов с отапливаемым эллингом. Поселок отличается продуманной концепцией и удобным подъездом. 64 его дома были раскуплены еще на стадии проектирова­ния и привлекли не только гольфистов, но и просто поклонников комфортной жизни на природе. Стоимость дома с участком в поселке составляет на сего­дняшний день от $600 тыс. до $2,5 млн.

 

По прогнозам экспертов, с развити­ем у нас гольф-сферы можно ожидать появления и следующего проекта, с дру­гими видами, другими ландшафтами, иной архитектурой, нос неизменным качеством.

 

«До недавнего времени Дмитровка действительно привлекала в основном любителей горнолыжного и яхтенного спорта, но с повышением популярности направления не только увеличилось ко­личество поселков бизнес-класса, но и все больше поселков приобретают ста­тус элитных, - рассказывает Светлана Кондачкова. - В настоящий момент здесь возводится несколько поселков очень высокого уровня (классов премиум и de luxe): «Лазурный берег», «Зеле­ный Мыс», «M.O.N.A.K.O.V.O.», «Пестово», «Паллада-Сити».

 

«M.O.N.A.K.O.V.O.», проект класса de luxe, находится на берегу Икшин­ского водохранилища, в непосредствен­ной близости от воды (расстояние от домов до береговой линии не превыша­ет 100 м). Поселок имеет собственный яхт-клуб, который включает причаль­ные сооружения и ресторан на дебарка­дере. Предусматривается строительство плавучей вертолетной площадки. Стои­мость коттеджа с участком в «M.O.N.A.K.O.V.O.» варьируется от$1,4 до $3,5 млн в зависимости от степени удаленности от воды.

Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании «ТЕРРА-недвижимость», обращает внимание на поселок «Зеленый Мыс». У него от­личная береговая линия - вдоль воды располагается сосновая роща. В посел­ке есть полный набор необходимой инфраструктуры, включая начальную школу.

 

Среди интересных проектов риэл­торы упоминают также комплекс «Го­род Яхт», поселки «Аврора», «Еремино», «Вешки», «Грибки», проекты класса премиум «Ореховая Бухта» (до $27 тыс. за сотку) и «Троицкое» (до $30 тыс.). В категории бизнес-класс, говорит Светлана Кондачкова, доволь­но успешными объектами являются «Смородинка», «Дарьин» и Северная Слобода с московской пропиской. Эконом-класс на Дмитровке представ­лен во всем разнообразии. Это поселки таунхаусов «Катюшки», «Ясная поляна», «Долгопрудный» и «Дубрава». На­чинают появляться также новые орга­низованные поселки дачного типа на значительном удалении от Москвы - но таких объектов на Дмитровке пока очень мало.

 

Удовольствия дорогие и очень дорогие

 

По данным Жанны Щербаковой, уп­равляющего директора компании «МИ-ЭЛЬ-Недвижимость», средняя иена земли по Дмитровскому шоссе состав­ляет $8 тыс. за сотку, рядом с водоемами стоимость участков может достигать $40 тыс. за сотку. Поданным компании Renaissance Realty, сотка земли в лесном массиве стоит $8-10 тыс. «Приведем также среднюю стоимость аренды кот­теджа поданному направлению - S4- 10 тыс. в месяц, - добавляет Ната­лия Курашова. - Отметим, что у арен­даторов пользуются успехом и стародач­ные места по Дмитровскому направле­нию - те, что расположены на берегу водохранилищ: Славино, Морозки».

 

По словам Светланы Кондачковой, средняя стоимость сотки земли в элит­ных поселках составляет $20-25 тыс., в поселках бизнес-класса - $10-15 тыс.. в поселках эконом-класса - $5-8 тыс. «Цены на коттеджи нередко бывают не­оправданно завышены, - заявляет Ма­рия Литинецкая, руководитель департа­мента загородной недвижимости ком­пании Blackwood, - что искажает истинную рыночную картину. Так, ие­ны в сегменте поселков бизнес-класса варьируются, по нашим данным, от 51,17 до S3 тыс. за кв.м. Такой разброс обусловлен, в частности, высокими це­нами на дома в поселке «Пестовская га­вань», где они соответствуют уже не бизнес-, а премиум-классу».

 

Девелоперы, строя жилье на водо­хранилищах, уж точно не остаются вна­кладе. По словам Феликса Лешенко, их прибыль в некоторых раскрученных проектах за вычетом себестоимости строительства и прочих весомых затрат­ных статей может составлять до $30-40тыс. за сотку в первой линии.

 

Ценовые показатели Дмитровки, констатируют специалисты, уже при­ближены к другим престижным направлениям, и динамика роста цен на объек­ты недвижимости здесь в ближайшем будущем будет более чем устойчивой.

 

В сухом остатке

 

Итак, Дмитровка за последние 2 года осуществила настоящий прорыв, выйдя по количеству сделок с недвижимостью на четвертое место после Рублево-Ус­пенского, Новорижского и Калужского направлений. А поданным заместителя директора управления загородной не­движимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимира Яхонтова, по рейтингу объявленных инвестиций в этом году она уверенно занимает первое место, опережая другие секторы области. Все это даст основание предполагать, что в недалеком будущем количество элит­ных коттеджных поселков на Дмитров­ском шоссе будет только увеличиваться. «Рынок загородной недвижимости Дми­тровского направления весьма «силен», - уверяет Иван Воробьев, - и благопри­ятная ситуация, сложившаяся под влия­нием нескольких факторов, только под­черкивает его преимущества».

Однако некоторые эксперты предла­гают смотреть глубже. «Главный во­прос - емкость рынка элитных посел­ков на воде, - говорит Феликс Лещенко. - На мой взгляд, ее никто серьезно не просчитывал {это действительно не­просто). Не временное ли это модное течение? Жизненный цикл загородного проекта - минимум 3 года, сумеют ли некоторые поселки сохранить и разви­вать интерес к себе и дальше?»

 

А Надежда Гребенникова обращает внимание и на недостатки Дмитровки: «До 10 км сильный шум создает воздуш­ный коридор аэропорта «Шереметьево». Трасса славится своими пробками и час­тыми авариями из-за отсутствующих от­бойников. На ней практически отсут­ствует инфраструктура, если не брать в расчет инфраструктуру самих поселков».

Как бы то ни было, спрос на коттед­жи высокого качества на всем рынке за­городной недвижимости превышает предложение. А север Подмосковья хо­рош тем, что предоставляет больше воз­можностей удовлетворить запросы по­купателей из-за широкого ассортимента объектов в разных ценовых категориях.