Частные брокеры = мошенники?
Во все времена проблемы в экономике служили толчком к появлению различного рода мошенников, тех, кто пытался нажиться на проблемах простых людей. Не является исключением и рынок недвижимости, в том числе и загородной. С этой бедой мы столкнулись в 1998 году, является она насущной и сегодня. Но, помимо мошенничества, на рынке недвижимости есть и другая проблема, которая таит не меньше опасностей для кошельков доверчивых россиян.
Эксперты рынка недвижимости заявляют, что с начала мирового финансового кризиса количество небольших агентств недвижимости и частных брокеров увеличилось в разы. Причин этого явления несколько. Во-первых, это бывшие сотрудники крупных риэлторских компаний, которые решили, что смогут заработать больше, работая самостоятельно. Они, в первую очередь, надеются на то, что смогут завлечь клиентов с помощью предоставления услуг по более низким ценам, чем в агентствах недвижимости. Психологически этот ход верен – в условиях кризиса многие стремятся экономить, и невысокая комиссия за услуги риэлтора может стать определяющим фактором при принятии решения в пользу «частника».
Вторая причина появления частных брокеров еще более очевидна – финансовая нестабильность вынуждает руководство даже крупных агентств недвижимости сокращать штат. В первую очередь увольняют новичков, и тех, кто не мог похвастаться какими-то существенными успехами до начала кризиса, грубо говоря, брокеров-неудачников, которые, все же, уверены в своем профессионализме и думают, что частная риэлторская деятельность сможет принести им доход. «Значительное увеличение числа частных риэлторов на рынке – это факт. Но вряд ли среди них есть реальные профессионалы. Ни для кого не секрет, что не самые лучшие специалисты в компаниях теряют работу, при этом профи остаются на местах, либо, в наиболее тяжелых случаях, какое-то время пребывают в вынужденном отпуске, но в итоге, все равно, возвращаются к работе в профессиональной компании», - говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество».
Чем же может грозить работа с частным брокером? Действительно ли это так опасно, или же просто крупные агентства недвижимости ополчились на «частников» из-за нежелания делить с ними рынок? Даже если отбросить столь важный фактор, как профессионализм брокера, остается еще один ключевой момент, а именно ответственность риэлтора перед клиентом. Если договор заключается с юридическим лицом, компанией, хорошо зарекомендовавшей себя на рынке, то сам этот факт уже является практически стопроцентной гарантией того, что сделка пройдет «как по маслу», а если что и пойдет не так, всегда есть с кого спросить, на кого подать в суд. Частный брокер или компания-однодневка, в случае возникновения проблем просто «испарится».
А проблем, которые могут обернуться неприятными последствиями для покупателя недвижимости, может возникнуть великое множество: от элементарных задолженностей по коммунальным платежам, которые могут составлять не малые суммы, до расторжения сделки и претензий третьих лиц. У частных маклеров просто физически нет таких возможностей проверки объекта, которыми располагают крупные агентства недвижимости. Компания в обязательном порядке проводит проверку действительности прав на собственность, получая выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проверку доверенности, если продавец действует от имени титульного собственника, проверку сведений Единого государственного земельного кадастра и так далее.
Если же рассматривать рынок загородной недвижимости, то тут «подводных камней» еще больше, говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. «В настоящий момент, осуществить кадастровый учет земельного участка и провести сделку с ним возможно и без процедуры межевания. На практике же это означает риски несоответствия документарной информации и фактического положения земельного участка. Из-за неточности замеров при выделении участков в начале 1990-х годов и отсутствия упорядоченной системы учета сведений, впоследствии может выясниться, что участок либо значительно меньше, либо находится вообще в другом месте, а огороженная забором территория на самом деле принадлежит третьим лицам», - говорит эксперт.
Чтобы не быть голословным, Владимир Яхонтов также приводит пример из собственной риэлторской практики: покупательница подбирала себе небольшую дачу на Калужском шоссе. Она обратилась к частному маклеру, который спустя месяц подобрал нужный вариант, который устраивал клиента и по площади дома, и по размерам участка, и по цене. Хозяином дачи оказался пенсионер лет шестидесяти. Документы на дачу вроде были в полном порядке – сделку можно было проводить. Когда покупательница заявила, что хочет обратиться к профессиональному юристу, хозяин стал ее убеждать, что это будет лишней тратой денег. Агент клиентки был с ним согласен, и, ссылаясь на свой богатый опыт, утверждал, что документы безупречны. «Однако клиентка поступила по-своему и обратилась в нашу компанию для того, чтобы проверить чистоту объекта. Юристы выяснили, что продавец в свое время получил этот участок от организации, в которой работал. Находясь в законном браке, он вместе со своей супругой возвел на этом участке дом, который они оформили на него. Через некоторое время супруги развелись, однако раздела собственности у них не было, и дом до сих пор являлся совместно нажитым имуществом», - рассказывает Яхонтов. Пенсионер захотел продать эту дачу, не получив на это согласия экс-жены. Если бы сделка прошла по таким документам, то рано или поздно бывшая супруга продавца могла бы предъявить свои претензии на эту дачу, и кто знает, чем бы это закончилось для клиентки. А частный брокер на эти «незначительные» факты даже не обратил внимания.
Естественно, нельзя однозначно утверждать, что все частные риэлторы одинаково непрофессиональны. И уж тем более нельзя ставить равенство между «частниками» и мошенниками. Но то, что обращаясь к брокеру-одиночке, риски сильно возрастают – это неопровержимый факт. И даже если такой брокер неосознанно толкает вас на сделку, которая впоследствии может быть признана ничтожной, ущерб для клиента может быть вполне сопоставим с тем, который бы могли нанести мошенники, действуя по злому умыслу. Как говорится, незнание не освобождает от ответственности.
Эксперты рынка недвижимости заявляют, что с начала мирового финансового кризиса количество небольших агентств недвижимости и частных брокеров увеличилось в разы. Причин этого явления несколько. Во-первых, это бывшие сотрудники крупных риэлторских компаний, которые решили, что смогут заработать больше, работая самостоятельно. Они, в первую очередь, надеются на то, что смогут завлечь клиентов с помощью предоставления услуг по более низким ценам, чем в агентствах недвижимости. Психологически этот ход верен – в условиях кризиса многие стремятся экономить, и невысокая комиссия за услуги риэлтора может стать определяющим фактором при принятии решения в пользу «частника».
Вторая причина появления частных брокеров еще более очевидна – финансовая нестабильность вынуждает руководство даже крупных агентств недвижимости сокращать штат. В первую очередь увольняют новичков, и тех, кто не мог похвастаться какими-то существенными успехами до начала кризиса, грубо говоря, брокеров-неудачников, которые, все же, уверены в своем профессионализме и думают, что частная риэлторская деятельность сможет принести им доход. «Значительное увеличение числа частных риэлторов на рынке – это факт. Но вряд ли среди них есть реальные профессионалы. Ни для кого не секрет, что не самые лучшие специалисты в компаниях теряют работу, при этом профи остаются на местах, либо, в наиболее тяжелых случаях, какое-то время пребывают в вынужденном отпуске, но в итоге, все равно, возвращаются к работе в профессиональной компании», - говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество».
Чем же может грозить работа с частным брокером? Действительно ли это так опасно, или же просто крупные агентства недвижимости ополчились на «частников» из-за нежелания делить с ними рынок? Даже если отбросить столь важный фактор, как профессионализм брокера, остается еще один ключевой момент, а именно ответственность риэлтора перед клиентом. Если договор заключается с юридическим лицом, компанией, хорошо зарекомендовавшей себя на рынке, то сам этот факт уже является практически стопроцентной гарантией того, что сделка пройдет «как по маслу», а если что и пойдет не так, всегда есть с кого спросить, на кого подать в суд. Частный брокер или компания-однодневка, в случае возникновения проблем просто «испарится».
А проблем, которые могут обернуться неприятными последствиями для покупателя недвижимости, может возникнуть великое множество: от элементарных задолженностей по коммунальным платежам, которые могут составлять не малые суммы, до расторжения сделки и претензий третьих лиц. У частных маклеров просто физически нет таких возможностей проверки объекта, которыми располагают крупные агентства недвижимости. Компания в обязательном порядке проводит проверку действительности прав на собственность, получая выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проверку доверенности, если продавец действует от имени титульного собственника, проверку сведений Единого государственного земельного кадастра и так далее.
Если же рассматривать рынок загородной недвижимости, то тут «подводных камней» еще больше, говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. «В настоящий момент, осуществить кадастровый учет земельного участка и провести сделку с ним возможно и без процедуры межевания. На практике же это означает риски несоответствия документарной информации и фактического положения земельного участка. Из-за неточности замеров при выделении участков в начале 1990-х годов и отсутствия упорядоченной системы учета сведений, впоследствии может выясниться, что участок либо значительно меньше, либо находится вообще в другом месте, а огороженная забором территория на самом деле принадлежит третьим лицам», - говорит эксперт.
Чтобы не быть голословным, Владимир Яхонтов также приводит пример из собственной риэлторской практики: покупательница подбирала себе небольшую дачу на Калужском шоссе. Она обратилась к частному маклеру, который спустя месяц подобрал нужный вариант, который устраивал клиента и по площади дома, и по размерам участка, и по цене. Хозяином дачи оказался пенсионер лет шестидесяти. Документы на дачу вроде были в полном порядке – сделку можно было проводить. Когда покупательница заявила, что хочет обратиться к профессиональному юристу, хозяин стал ее убеждать, что это будет лишней тратой денег. Агент клиентки был с ним согласен, и, ссылаясь на свой богатый опыт, утверждал, что документы безупречны. «Однако клиентка поступила по-своему и обратилась в нашу компанию для того, чтобы проверить чистоту объекта. Юристы выяснили, что продавец в свое время получил этот участок от организации, в которой работал. Находясь в законном браке, он вместе со своей супругой возвел на этом участке дом, который они оформили на него. Через некоторое время супруги развелись, однако раздела собственности у них не было, и дом до сих пор являлся совместно нажитым имуществом», - рассказывает Яхонтов. Пенсионер захотел продать эту дачу, не получив на это согласия экс-жены. Если бы сделка прошла по таким документам, то рано или поздно бывшая супруга продавца могла бы предъявить свои претензии на эту дачу, и кто знает, чем бы это закончилось для клиентки. А частный брокер на эти «незначительные» факты даже не обратил внимания.
Естественно, нельзя однозначно утверждать, что все частные риэлторы одинаково непрофессиональны. И уж тем более нельзя ставить равенство между «частниками» и мошенниками. Но то, что обращаясь к брокеру-одиночке, риски сильно возрастают – это неопровержимый факт. И даже если такой брокер неосознанно толкает вас на сделку, которая впоследствии может быть признана ничтожной, ущерб для клиента может быть вполне сопоставим с тем, который бы могли нанести мошенники, действуя по злому умыслу. Как говорится, незнание не освобождает от ответственности.