Ориентиры: Для дома, для семьи
Пока государство определяется, как оно будет отчуждать неэффективно используемые земли и возводить доступное жилье, немало частных застройщиков уже выполняют задачи нацпроекта так, как они это понимают. То есть — строят поселки. Для реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» уже отобрано несколько проектов, которым светит госпомощь в части создания инженерной инфраструктуры. В их числе, например, «Рублево-Архангельское», на рынок выводившееся как «город миллионеров».
Впрочем, как сказал замгендиректора корпорации «Знак» Юрий Тыртышов, критерии доступности жилья у каждой категории граждан свои, поэтому надо строить как можно больше жилья вообще разных ценовых категорий. Кто бы спорил!
Проект «Знака» — комплекс «Гран-при» в Красногорском районе на площади 358 га также заявлен как участник нацпрограммы. Предусмотрено строительство ипподрома международного класса (это будет объект, имеющий социальное значение, особенно для жителей деревень Путилково и Гаврилково, утверждают в «Знаке», второй социально значимый объект — дорога), и начали строительство именно с ипподрома, а также жилой, общественной, социальной и коммерческой недвижимости общей площадью более 1,5 млн кв. м, в том числе коттеджного поселка. Жилье будет как минимум бизнес-класса.
Стоимость ипподромного комплекса оценивается компанией в $400 млн, весь проект потянет на $3-4 млрд и, по прикидкам «Знака», окупится за 5-7 лет. Инфраструктура в целом обойдется в 5-7 млрд руб., из них в «Знаке» рассчитывают около 1 млрд руб. получить от государства. Строительство ипподрома отнесено на затраты в целом, от него ждут не окупаемости — он должен стать точкой притяжения для примерно 40 000 жителей нового комплекса. И ведь станет: ко времени, когда все это будет достроено — лет через 7-10, — казино, по идее, из Московского региона должны исчезнуть.
Упор со стороны государства в нацпрограмме делается на семью. Трогательный образ счастливой семьи давно украшает рекламу поселков. Но гендиректор Urban Group Иван Богатов констатировал на круглом столе по теме «Современные требования к недвижимости для семейного проживания»: девелоперы не используют семейный формат для продвижения проектов.
В общем, оно и понятно. Это все равно, что рекламировать «ванную для мытья», хотя в ванной, например, еще удобно грибы чистить. В России жилья «не для семьи» просто нет, как бы ни хотелось многим пожить отдельно. Все — для семей. Хорошо если в квартире живут только хрестоматийные мама-папа-дети. А то ведь еще и бабушки-дедушки, и прочие родственники тут же.
В случае загородного дома «для семьи» важны даже не метражи и планировки, а социальная инфраструктура. Без нее самый продвинутый с точки зрения архитектуры поселок превращается в гетто, из которого семьи уезжают, потому что ведь детям надо учиться, общаться, развлекаться, наконец. Детский садик должен находиться в зоне доступности до 300 м, школа — не далее 500 м, напомнила начальник отдела нормативов и перспективного проектирования Москомархитектуры Светлана Яхкинд, добавив: «К сожалению, проектировщики — видимо, под давлением девелоперов — обходятся с этими нормативами вольно. При определенной площади застройки и количестве домов застройщики обязаны сделать школу и детский сад, и эти объекты могут быть заложены в проект, но не построены».
Светлана Яхкинд из 150 поселков насчитала 22, в которых предусмотрены детские сады и 11 — в которых запроектированы школы. Обычно вся детская инфраструктура ограничивается игровой площадкой. Не хотят девелоперы делать инфраструктуру, признает Богатов, а если и делают, то ее стоимость и дальнейшее содержание вешают на покупателей домов. И чем ниже класс проекта, тем беднее его социальное наполнение. В сегменте экономкласса инфраструктурой, позволяющей постоянно жить в поселке семье с детьми, обладает, по подсчетам Urban Group, три поселка из 80.
Между тем семьям с детьми, по данным «МИАН — Агентство недвижимости», нужны именно поселки экономкласса. Во всяком случае запросы от семей поступают по большей части на самые низкобюджетные районы в Москве (юг, восток, северо-восток) и самые непрестижные направления за городом (юго-восток).
Если помечтать: государство соберет все неэффективно используемые земли и построит на них социальное жилье для неимущих, по нормам, ничего лишнего. А девелоперы на оставшейся земле доделают все заявленные проекты — подавляющее большинство не ниже «бизнес+». Куда вот только в Год семьи податься семьям недостаточно бедным, чтобы ждать помощи от государства, но и не настолько богатым, чтобы покупать жилье вдали от цивилизации за миллионы евро?