Земельный передел
То, что этой весной происходило на земельном рынке, иначе как переделом сфер влияния не назовешь... Причем тенденции затронули и московский регион, и более отдаленные районы страны.
Интересно, что в последнее время земля довольно часто меняет владельцев: ее переходы из государственной (муниципальной) собственности в частную и обратно, порой неожиданны и сложны для понимания. Очевидно, что теперь каждый инвестор, заинтересовавшийся тем или иным земельным наделом, должен проанализировать ситуацию в целом и оценить свои риски. Посмотрим, что происходило на рынке земли в мае этого года.
Удачный закон
Напомним, что один из самых легких способов завладеть чужой землей находится целиком и полностью в ведении государства. ФЗ о резервировании земель для государственных нужд открыл новые горизонты для легального захвата земель власть имущими. Этот закон, по сути, стал настоящей бомбой замедленного действия для землевладельца - с его введением появился легальный способ изъять находящийся в частной собственности земельный участок.
Как писал в мае «Деловой квартал», проблема состоит в том, что сама процедура резервирования должна опираться на документы территориального планирования, которые появятся в регионах не позднее 1 января 2010 г. Пока таких документов нет даже у администрации Москвы. Закон начинает действовать в 2007 г. Временной зазор в два года предоставляет чиновникам возможность ограничивать в обороте практически любые земли в зоне планируемых размещений будущих объектов.
Важно также понимать, что законом пока не предусмотрен и механизм компенсаций ущерба гражданам и юрлицам на случай отказа государства от выкупа земельных участков и имущества, ведь их владельцы не имели права проводить никаких улучшений, хотя могли бы получить доход, например, от построенной коммерческой недвижимости. Чиновники предлагают обращаться в суд и требовать от государства компенсацию. Но это практически нереально.
Неясно и как поступать застройщику с недостроенным объектом недвижимости, попавшим в зону резервирования, ведь расходы на дальнейшее строительство компенсированы не будут. А механизм компенсаций должен существовать. По Гражданскому кодексу в выкупную цену входят рыночная стоимость участка и недвижимости на нем плюс компенсация убытков, причиненных собственнику изъятием, в том числе упущенной выгоды.
И, наконец, закон не содержит положений о порядке выполнения оценки земельных участков и имущества, подлежащих изъятию, и о сроках этой процедуры. Скорее всего, это компетенция оценочных компаний, но в случае если стоимость не удовлетворит собственника, он будет вынужден отстаивать свою позицию в суде. Зарезервированные земельные участки и расположенное на них имущество серьезно потеряют свою рыночную цену. Значит, у правообладателей должно быть право добиваться снижения налогов на недвижимость.
«Деловой квартал» прогнозирует множественные судебные тяжбы в будущем году - получив карт-бланш, чиновники запросто могут произвести «избыточное резервирование», ограничив рыночный оборот земельных участков.
Ярким примером государственного резервирования можно назвать конфликтную ситуацию в Южном Бутово. Торги вокруг выкупной стоимости участков, протесты местных жителей и затяжные судебные прения - все это, так или иначе, входит в «комплект» изъятия участков в государственную собственность. Новым очагом конфликта может стать надвигающаяся ЦКАД, которая «нарежет» землю элитного Подмосковья.
Растяжимое понятие
Известно, что для регистрации прав на недвижимость надо сначала провести ее государственный учет. Сегодня участки земли учитывает Роснедвижимость, а квартиры и здания - бюро технической инвентаризации. По новому проекту закона весь учет перейдет к Роснедвижимости, которая, по сути, будет рулить и кадастровой оценкой - для налогообложения собственности.
Как писала газета «Московский Комсомолец» со ссылкой на Андрея Лазаревского, члена Российского общества оценщиков, после принятие нового закона Роснедвижимость сможет и размер налога контролировать, устанавливая его по своему усмотрению, и границы участка пересматривать, игнорируя законного владельца. Если тот заартачится, увидев, какой налог ему придется платить, его можно проучить, «подправив» границы участка непонятливого владельца. Или наоборот: чиновник, если захочет, всегда сможет ваш участок «подрезать». А «дубинка» произвольно устанавливаемого налога будет дополнительным аргументом.
Между тем у нас в стране многие участки зафиксированы именно описательно - так уж их приватизировали. И объявление этого положения незаконным создаст великое множество пограничных споров. А жестокие требования по максимальной точности границ сделают невозможным «полюбовное» соглашение с соседом и заставят вас понапрасну тратить деньги и время.
Расплата землей
РБК daily порадовала тех, кто интересуется рынком земли информацией о том, что Конституционный суд начал рассматривать норму, которая запрещает изъятие земельных участков должника, не связанных с его предпринимательской деятельностью. Не исключено, что вскоре судебные приставы смогут накладывать арест на личные земельные участки должников.
По информации РБК Daily, это рассмотрение было инициировано жалобами граждан Николая Калабуна и Владимира Безменова. Они обратились в высшую судебную инстанцию с целью оспорить одно из положений Гражданского процессуального кодекса РФ. Это положение содержит перечень имущества, которое нельзя взыскать с должника. Вопрос у заявителей возник к норме ГПК, запрещающей изымать земельные участки, не связанные с предпринимательской деятельностью должника. Заявители считают, что такая норма нарушает права кредиторов и порождает возможность для злоупотреблений со стороны должника.
«Не думаю, что Конституционный суд пойдет по пути ужесточения положений ГПК и разрешит арестовывать эти земли», - предположил в разговоре с корреспондентом «Времени новостей» адвокат Павел Астахов. По мнению юриста, судьи примут во внимание гуманитарный принцип, заложенный в законодательстве, а именно приоритетную заботу о жизни и здоровье граждан.
Представитель Совета Федерации в КС Елена Виноградова, как и представитель президента, предполагает, что оспоренная норма ГПК может быть скорректирована судом, хотя она и не противоречит Конституции.
Самозахватчики
Одной из самых горячих тем мая была тема земельного самозахвата. Жители поселков, отправленных властями под снос, выходили на митинги, дарили Лужкову самостоятельно выращенные цветы, умоляли, плакали, пели и плясали... Однако, все это мало повлияло на ситуацию.
По данным Росприроднадзора, сейчас на 50 гектарах природно-исторического парка «Москворецкий» в Крылатской пойме незаконно находятся в общей сложности 845 строений, относящихся к садоводческим товариществам «Огородник» и «Речник». Об этом в мае, в частности, писала Газета.ру.
В интервью газете «Известия» заместитель директора ФГУП «Канал им. Москвы» Александр Сидоров изложил свою точку зрения на юридический статус земли под «Речником» и «Огородником»: «В 1933 году постановлением ВЦИК земля была отдана в бессрочное пользование Управлению Канала. В прошлом году мы оформили кадастровые планы на участки в районе Карамышевского гидроузла и право собственности на них. Так что включение этой земли в парк “Москворецкий” невозможно - не могут гидротехнические сооружения находиться в заповеднике. Сотрудники Канала не смогут заниматься даже ремонтом гидроузлов без разрешения руководства парка. Иначе - инспекции, штрафы. А у нас могут возникнуть аварийные, экстренные ситуации - ведь не зря Канал им. Москвы входит в перечень федеральных стратегических объектов. Недавно нас ознакомили с протоколом совещания в префектуре Западного округа. Там есть загадочная фраза: “изъять у Канала землю». Мы обратились к властям с просьбой пояснить: на каком, собственно, основании? Если хотят отобрать участки для госнужд, как, например, в Южном Бутове, то здесь территория и так предоставлена для госнужд - «предприятию стратегического значения».
В то же время, хозяева только 7 домов в поселках «Речник» и «Огородник» смогли предоставить московским властям документы на собственность. Об этом главный архитектор города Александр Кузьмин сообщил в интервью «Российской газете». «Владельцев оказалось невозможно найти. При 700 домах найдено только 7 хозяев», - подчеркнул Кузьмин.
По ситуации на сегодняшний день, поселки все так же приговорены к сносу и их судьбу, скорее всего, повторят многие другие поселки, хозяева которых не потрудились вовремя оформить документы на свою землю и дома.
Легальный захват
А государство тем временем продолжает склонять «уцелевших» дачников к оформлению участков земли в частную собственность. Речь идет о дачных участках, которые должны быть легализованы в ходе так называемой «дачной амнистии».
По информации «Российской газеты», дачную амнистию ждали порядка 40 миллионов российских семей, владеющих дачными домиками и земельными участками. При этом за время действия закона процедуру оформления дачной недвижимости в собственность прошли несколько десятков тысяч людей. Однако на практике этот закон видимого облегчения людям не принес: цены на сбор документов, особенно на кадастровые планы, по-прежнему остаются неподъемными для большинства.
«Главное, что привнес закон о “дачной амнистии”, - он обнажил тот огромный пласт проблем, связанных с собственностью на землю, - считает глава комиссии Общественной палаты по вопросам развития гражданского общества Мария Слободская. - Многим людям в начале 50-х годов давали участки, когда не было никаких документов, подтверждающих их права на землю. Сейчас власти не признают это садовыми участками, а землю считают федеральной собственностью, то есть не подлежащей приватизации. Или вопросы, связанные, например, с тем, что участки давались человеку на производстве, и если он умер до 2001 года, то его наследники должны собрать очень много доказательств, чтобы воспользоваться этим законом».
Таковы на сегодняшний день основные события земельного рынка. Как видим, они обнажают довольно агрессивный интерес со стороны государства к нему и крайне малое количество точек пересечения интересов государства и частных землевладельцев. Как обычно, проигравших в этой «войне за надел» будет масса, и вряд ли среди них будут те, кто имеют «особые полномочия».