Подмосковье: два продавца на одного покупателя
В 2006 году интерес покупателей недвижимости плавно перетек с московского рынка на подмосковный, вызывая таким образом рост предложения и цен, даже более высокий, чем в столице. Но пока цены на жилье остаются на уровне $2 тыс.
Покупатели все активнее в этом году покупали жилье за пределами МКАД. «По данным этого года, - отмечает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН - агентство недвижимости», - в сегменте недвижимости эконом-класса 36% потребителей отдали предпочтение областному жилью». Причинами такой потребительской симпатии стали, прежде всего, запредельные цены на московские метры, средняя стоимость которых перевалила уже за $4 тыс. Кроме этого, в Москве очень ограниченное предложение в сегменте эконом-класса. Выбор между более дорогой «хрущевкой» в столице и новым жильем эконом-класса в ближнем Подмосковье все чаще склоняется к области - и эта тенденция особенно ярко стала понятна этим летом. «Учитывая удобное транспортное сообщение с Москвой, клиенты делают свой выбор в пользу покупки квартир в таких городах, как Видное, Мытищи, Красногорск, Люберцы», - рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век».
«Рост цен переориентировал часть покупателей на Подмосковье. По нашей предварительной оценке спрос на квартиры в городах Подмосковья вырос не менее чем на 15%», - утверждает Юлия Гераськина, директор отделения управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость».
По данным экспертов, за полтора года бурного роста цен на столичное жилье около половины потенциальных покупателей среднего класса по финансовым причинам так и не смогли приобрести квартиру в Москве, и именно они выходят на рынок Подмосковья, который все еще остается доступным, в том числе и для покупок по ипотеке. Это еще один повод, повлиявший на популярность подмосковных сделок. «Жилье в подмосковных городах доступно массовому ипотечному покупателю, - рассказывает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», - ибо получить кредит под средний доход в $2 тыс. можно лишь на квартиру в Подмосковье».
К тому же область предлагает куда более широкий выбор жилья: уже второй год здесь строится свыше 5,5млн кв. м - в этом году даже 5,8 млн. Это самый большой объем строительства во всей России, включая и Москву. «Ближнее Подмосковье имеет гораздо больше свободных земельных ресурсов, чем столица в пределах МКАД, - отмечает Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI, - и по этой причине «эпицентр» строительства перемещается в область».
По данным компании «Пересвет-Инвест», главными покупателями жилья в области становятся москвичи, хотя квартиры здесь покупают и местные жители, и представители других регионов.
Цены галопом
По данным «Миэль-Недвижимость», за истекший год средневзвешенная цена за квадратный метр в новостройках Подмосковья выросла на 80-130% в зависимости от города Московской области. Максимальный рост - 130% - наблюдался в Долгопрудном, в Химках рост был чуть меньше - 120%, в Мытищах - 85%, а в Одинцово и Балашихе порядка 80%.
Ирина Егорова, маркетолог департамента новостроек корпорации «Инком-Недвижимость», замечает, что стоимость квадратного метра в городах-спутниках увеличивалась более высокими темпами, чем в городах удаленного подмосковного пояса. Но в любом случае цены выросли в относительном выражении сильнее, чем в Москве, и теперь подмосковное жилье стоит примерно как в Москве год назад.
Рост рынка в течение года не был равномерным, и на нем были замечены как бурный рост в начале года, так и определенный спад в конце года. «Если в первой половине года среднемесячное удорожание достигало 7-10% (Москва и Подмосковье соответственно), то с наступлением лета рост цен на жилье заметно сократился и уже осенью как в Москве, так и в Подмосковье в среднем составил 4-7% в месяц», - рассказывает Алексей Кудрявцев. Впрочем, другие эксперты говорят о наступившей уже в ноябре стагнации, которая коснулась недвижимости всего Московского региона.
Прогноз на следующий год специалисты рынка недвижимости дают вполне умеренный: рост цен на новостройки Подмосковья предполагается 1-2% в месяц в зависимости от направления и специфики конкретного объекта.
Инфраструктура
Ранее покупатели стремились купить жилье именно в столице, аргументируя это тем, что в Московской области неразвита инфраструктура. Сейчас фактор доступности жилья вышел на первое место, однако в Подмосковье за это время многое наладилось. Развивается транспортная инфраструктура, есть грандиозные планы по постройке ЦКАД, модернизируется инженерная инфраструктура, появляются развлекательные и спортивные комплексы мирового уровня, новые медицинские учреждения. «Темпам обновления подмосковной инфраструктуры другие регионы могут только позавидовать», - считает Сергей Лядов.
Структура спроса
Интересно, что, несмотря на то что потребительские характеристики монолитных домов значительно лучше панельных, часть покупателей сегмента эконом-класса предпочитает все же покупку в типовом доме. Объясняется это во многом быстротой возведения панельных домов - покупатели хотят въехать в квартиры как можно скорее.
Новые дома в городах-сателлитах не уступают столичным, да и строятся, в общем, теми же самыми компаниями, преимущественно московскими. Кроме типовых панельных новостроек , здесь можно найти предложения и в монолитно-кирпичных домах по индивидуальному проекту.
Наибольшим спросом пользуются города, максимально приближенные к Москве. Так, жители московского района Жулебино стремятся приобрести квартиру в Люберцах, зеленоградцы - в поселке Андреевка. Очевидно, что люди стремятся купить квартиру вблизи привычных районов проживания или работы.
Самыми «строящимися» городами в 2006 году стали Химки, Зеленоград, Балашиха, Красногорск, Люберцы, Подольск, Королев, Нахабино. Кроме того, девелоперы начали активно осваивать не городские территории, расположенные недалеко от МКАД: Мосрентген (Ленинский район), Марфино и Трехгорка в Одинцовском районе.
При этом большее доверие у покупателей по-прежнему вызывают предложения на вторичном рынке. «Первичка» может быть привлекательной по цене, расположению или типу дома (монолит, улучшенная планировка и др.), но скандалы последних лет вокруг закона о долевом строительстве и «строительных пирамид» указывают на риск покупки квартир в незавершенных домах, считает Александр Скобкин. Ольга Побединская добавляет, что в последнее время застройщики все чаще практикуют схему, при которой квартиры в строящемся доме реализуются уже на последних стадиях строительства и соответственно по более высоким ценам, сравнимым с ценами на вторичное жилье. «Таким образом, потенциальный покупатель уже не видит ценовых преимуществ в покупке столь проблемных новостроек. Однако стоит добавить, что покупатели на подмосковном рынке чаще интересуются «первичкой», чем покупатели на рынке московском», - рассказывает она.
На рынке первичного жилья на протяжении всего года наблюдалось увеличение объема предложений, примерно на 70 объектов в квартал. «На конец 2006 года на рынке коммерческих новостроек Московского региона будет реализовано около 60 тыс. квартир (рассчитано с учетом фактических продаж и ожидаемых объемов продаж за последние месяцы года), - рассказывает Алексей Кудрявцев. - Объем продаж на рынке вторичной недвижимости по итогам 2006 года составит в Подмосковье около 7,7 тыс. Однако в ближайшие 2 года, из-за возможного дальнейшего увеличения стоимости кв. м на рынке, возможно падение количества сделок в этом сегменте рынка, как в Москве, так и в Подмосковье». Это неудивительно: в конце года сокращение спроса привело к тому, что на сегодняшний день на подмосковном рынке на двух продавцов приходится один покупатель. Если такая тенденция продлится до февраля, то падение цен неизбежно.