"Стихийные" законы провоцируют рост цен
Подходящий к концу 2006 год оказался богат на законодательные акты, которые так или иначе могут повлиять на рынок загородной недвижимости. Причем затронуто оказалось все, что может существенно повлиять на ценообразование - земля, лес и вода - те составляющие, которые и отличают жизнь на природе от жизни в крупном мегаполисе.
Началось все с внесения изменений в Земельный кодекс и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а продолжилось принятием Лесного и Водного кодексов, действие которых начнется с 1 января 2007 года. Каждый из этих законопроектов, вернее уже законов, внесет свои поправки на рынок. Для того, что бы знать, к чему готовиться, мы обратились к специалистам за разъяснением.
Хотели как лучше, а получилось как всегда
Испокон веков земля ассоциируется, прежде всего, с основой, чем-то твердым и незыблемым. Как и с любой из четырех стихий природы, взаимоотношения с землей регулировать весьма непросто. Однако российские законодатели уверены в своих силах и постоянно рвутся в бой. Прошедший год в очередной раз нам это продемонстрировал. Прежде всего, принятием поправок к Земельному кодексу, которые вступили в силу 1 июля 2006 года. Чем же грозят эти поправки собственникам земли? Во-первых, произошло разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, на собственность субъектов Российской Федерации, на собственность поселений, городских округов, муниципальных районов, на собственность субъектов Российской Федерации. При этом распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Получение полномочий по распоряжению землей должно положительно сказаться на деятельности муниципалитетов, так как за счет продажи земли могут существенно увеличиться поступления в местные бюджеты.
Правда, это не касается Москвы и Санкт-Петербурга - полномочий по части распоряжения землей муниципальные власти здесь не получат, эта земля останется в федеральном пользовании.
Во-вторых, согласно статье 45 Земельного кодекса РФ собственник может лишиться права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если он в течение трех лет используется не по назначению.
Как выяснилось, данное положение может стать препятствием для компаний, работающих на рынке загородной недвижимости. «Так как процесс создания проекта поселка от «идеи» до получения всех разрешений на застройку может занять длительный период, - объясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. Однако это положение, по ее мнению, можно обойти, например, если использовать земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, в качестве "пастбища", выращивая на нем траву и так далее. «А если этот участок относится к землям поселений, то сделать предварительные постройки. Кроме того, изъять участок у собственника можно только в судебном порядке по инициативе государственных органов. Соответственно, необходимы доказательства того, что все три года участок использовался не по целевому назначению, а рычагов для этого как таковых нет», добавляет Мария Литинецкая. У собственника появляется простор действий, направленных на доказательство обратного. Поэтому, эксперты считают, что реально изъять землю будет очень трудно.
Еще одно важное изменение в законодательстве с легкой руки журналистов получило название «Дачная амнистия» - официальное название закона слишком длинное и знать его простому обывателю ни к чему. Согласно этому документу, вводится упрощенная процедура регистрации для отдельных объектов недвижимости, а именно на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, построенные на этих участках. Проще говоря, теперь, для регистрации своих прав на собственность, не нужно будет отстаивать огромные очереди в БТИ, собирать кучу бумаг и необходимых подписей, достаточно будет любого документа о предоставлении участка, будь то решение профкома или запись в амбарной книге. При этом, регистрация проводится, даже если сведения о площади не соответствуют данным кадастрового плана.
Нет четких правил, как должна функционировать «дачная амнистия»
На бумаге все это выглядит красиво и привлекательно. Но не все так просто. Рассказывает начальник отдела загородной недвижимости Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Матвеева: «В настоящее время земельные комитеты, при обращении в них, по нашей практике, отказываются оформлять участки по упрощенной схеме, аргументируя, что они не получали никаких нормативных документов и разъяснений от своего руководства, поэтому пока «земельная амнистия» не работает». Как выясняется, с этой проблемой столкнулись не только специалисты «ИНКОМ-Недвижимости». Директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании «МАСШТАБ» Наталья Чукаева убеждена, что система не работает из-за того, что до сих пор нет четких правил, как «дачная амнистия» должна функционировать. «Процедура амнистии дачных участков до сих пор до конца не отработана и для обычного обывателя легализация его дома не является понятной и прозрачной операцией. Человек не может прийти в специализированное учреждение и в одном окошке получить исчерпывающую информацию, консультацию и помощь. А чем запутанней и непрозрачней процедура, тем больше шансов у местной администрации собрать дополнительные налоги и сборы». Таким образом, получается излюбленное русское «хотели как лучше, а получилось как всегда».
Покупка дома на берегу - это реальность…
Иметь дом на берегу озера или реки хочет каждый человек, независимо от уровня доходов, но вот под силу это не всем. С 1 января 2007 года обзавестись недвижимостью рядом с водой станет проще. В первую очередь стоит отметить, что после Нового года можно будет возводить строения, в том числе и жилые, непосредственно в водоохраной зоне, но при наличии специальных очистных сооружений.
Незастроенной должна быть только береговая полоса, ширина которой должна быть не менее 20 метров. Исключение составляют только причалы и порты. Следующее нововведение заключается в том, что теперь каждый из нас сможет оформить частичку водных ресурсов нашей Родины в собственность. Правда, касается это только прудов и обводненных карьеров, расположенных на территории участка, за исключением тех прудов, которые являются источниками питьевого водоснабжения.
Если же к этим объектам примыкают несколько участков, то стать частными они уже не смогут, а автоматически перейдут в собственность муниципалитета. Правда, с частными водоемами все не так просто. Собственнику придется самостоятельно заниматься их охраной, а также водоочистными мероприятиями. Так как же отразятся эти нововведения на рынке загородной недвижимости?
Контролирующие органы просто не в состоянии отследить все строящиеся в районе воды объекты
«Основным нововведением нового Водного кодекса стало уменьшение водоохранной зоны,- говорит Наталья Чукаева,- самую лакомую, самую дорогую землю теперь можно застраивать. Цена такой сотки может в разы превосходить стоимость сотки расположенной на том же участке, но на большем удалении от воды. Безусловно, это «играет на руку» чиновникам, которые распоряжаются земельными ресурсами и застройщикам, которые смогут реализовать до 15% больше земли или построить несколько лишних «золотых» коттеджей на неосвоенной пока территории». Однако, не все специалисты единодушны в своем мнении относительно Водного кодекса. Руководитель отделения элитной загородной недвижимости Knight Frank Алексей Темнов считает, что на ситуацию на рынке загородной недвижимости новый закон не сильно повлияет. «До его принятия люди находили обходные пути и все равно получали разрешения на строительство в береговой зоне. Учитывая уровень коррупции в нашей стране, получить любое разрешение - это не такая большая проблема. Контролирующие органы просто не в состоянии отследить все строящиеся в районе воды объекты, их на самом деле очень много», считает он. Но если с застройкой водоохраной зоны все более или менее ясно, то с оформлением водоемов в собственность могут возникнуть проблемы. Связаны они, как многие уже могли догадаться, с несовершенством российского законодательства. Как пояснил Глава Федерального агентства водных ресурсов Рустэм Хамитов в интервью ЗАО «Северо-Запад», эта редакция нового Водного кодекса вряд ли будет окончательной. «В соответствии с новым законом к таким водным объектам относятся всего два типа - пруды и обводненные карьеры. Тем не менее, несмотря на то, что Водный кодекс уже принят, в его тексте не дается определения, что считать прудом, а что обводненным карьером. Естественно, это может вызвать коллизии при определении правового статуса того или иного водного объекта», утверждает Рустэм Хамитов.
Из всего вышеизложенного становится ясно, что вступление в силу Водного кодекса вряд ли не отразится на всем рынке загородной в целом, но на его отдельных сегментах скажется в любом случае. Хотите жить у воды? Пожалуйста. Только придется раскошелиться.
Лес
Лесной кодекс, который подписан президентом 5 декабря 2006 года, вступит в силу одновременно с Водным, 1 января 2007 года. Но, в отличие от Водного кодекса, Лесной будет более жестким. В первую очередь, он не дает возможности приватизации лесов. Об этом заявил заместитель министра экономического развития Андрей Шаронов спустя несколько дней после подписания закона президентом. По словам Шаронова, все лазейки для перевода земель из категории лесных в категорию земельных участков, благодаря новому Лесному кодексу, закрыты - «сейчас поводом для такого перевода может быть уничтожение леса, зачастую искусственное, а по новому законодательству, в случае вырубки леса лесопользователь обязан его восстановить», - цитирует слова замминистра агентство ИТАР-ТАСС. Но не все так страшно.
Возможность приобрести в собственность участок с деревьями остается, но этот процесс будет регулироваться новым кодексом. Таким образом, так же как и в случае с водоемами, цены на землю в этом сегменте рынка будут расти.
Вот как комментирует эту ситуацию аналитик ЗАО «Северо-Запад» Мария Разоренова: «Близость леса и водоема является несомненным конкурентным преимуществом для коттеджного посёлка. Наличие подобных природных объектов поднимает цену участка на 20-30 процентов. Традиционно, участки у воды и лесные участки пользуются активным спросом у потенциальных покупателей загородной недвижимости. И, безусловно, работа девелоперов с такими землеотводами требует более детального подхода и к юридической проработке документов, и к соблюдению норм природоохранного кодекса.
Заведомо, такие участки стоят дорого. Это связано и с ограниченным ресурсом (спрос превышает предложение) и с необходимостью больших денежных инвестиций для развития землеотвода». В любом случае, прогнозировать последствия рано, так как он ещё не прижился. Однако уже сейчас этот закон активно подвергается критике со стороны специалистов. О том, что является причиной негативных высказываний, рассказывает Мария Литинецкая: «Прежде всего, ученые в области сельского хозяйства отмечают то, что с введением нового кодекса произойдет массовое разгосударствление лесов и переход их в другие формы собственности. Это может произойти из-за того, что слово «лес» перейдет из категории «недвижимого» имущества в категорию «движимого». Этим недовольны и крупные лесопромышленники. Во-первых, сокращается срок аренды леса. Во-вторых, обязанности по ведению лесного хозяйства перекладываются с государственных плеч на плечи арендаторов. И, наконец, право аренды леса можно получить только через аукцион, что впоследствии может привести к аккумуляции леса в руках транснациональных сырьевых корпораций и сделает российских игроков лишь субарендаторами».
Подводя итоги
Нельзя не отметить, что в уходящем 2006 году законодательная власть очень активно проявила себя в области регулирования вопросов земле-, лесо- и водопользования. Нормативные акты еще слишком свежи, чтобы говорить о каких-то конкретных последствиях их принятия. Ясно одно: на нас, покупателей загородной недвижимости или задумывающихся о покупке, законы скажутся только одним образом - дополнительной нагрузкой на кошелек.