Элитная "вторичка"
Просторный коттедж, участок с собственным бассейном и редкими растениями, звездные и влиятельные соседи, развитая инфраструктура, которой могут позавидовать даже городские жители – идеальные представления об элитной жизни на Рублевке. Однако дефицит новых элитных объектов не редко вынуждает потенциальных рублевских резидентов отправляться на вторичный рынок.
Рублевка вторичная
“Рублевка — это единственное направление, на котором уже сформировался цивилизованный вторичный рынок”, — говорит Евгений Иванов, генеральный директор агентства элитной недвижимости “Усадьба”. На сегодняшний день по объему предложения элитных объектов вторичный рынок Рублево-Успенского шоссе практически в 1,5 раза превышает первичный: 350 новых объектов, против 500 эксплуатируемых – уникальная ситуация на загородном рынке.
Основной причиной развития элитной “вторички”, по мнению экспертов, является отсутствие качественных участков под застройку: наиболее живописные и подходящие для постоянного проживания уже давно освоены, а на рынке остались главным образом периферийные земли, на границе Рублево-Успенского шоссе. “Сейчас на этом направлении реализуется 25 поселков, которые расположены вдалеке от трендовых мест”, — утверждает Евгений Иванов. А ведь покупатели элитной недвижимости на Рублевке платят не только за комфортное жилье, но и своего рода престиж, и здесь, безусловно, выигрывают освоенные коттеджные поселки. Так, например одного лишь название поселков “Николина Гора”, “Горки”, “Жуковка”, “Барвиха” достаточно чтобы показать свой статус и вызвать зависть у собеседника. В то же время строящийся поселок “Ричмонд”, хоть и заявлен в классе de luxe, но пока стойкие ассоциации с элитой вызывает лишь у осведомленных граждан.
Вторичный рынок Рублевского направления отличается не только объемами предложения, но и своей структурой. Как говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании “Усадьба”, основное число выставленных на продажу объектов, в том числе и наиболее эксклюзивных, представлены готовыми домовладениями от собственников и частных застройщиков. Дело в том, что изначально рублевские просторы застраивались именно индивидуальными строениями, вокруг которых и образовывались населенные пункты, и лишь в начале нового века началось массовое строительство организованных поселков. Впрочем, большая часть коттеджей индивидуальной постройки расположены в охраняемых поселках, что выступает несомненным плюсом и очередной особенностью рублевской “вторички”.
Размер имеет значение
По данным аналитиков компании “Усадьба”, более 75% рублевских коттеджей имеют площадь от 300 до 1000 кв. м, причем треть из них – это дома от 700 кв. м. Такой концентрации просторных коттеджей нет более ни на одном другом подмосковном направлении, включая динамично развивающуюся Новую Ригу. Да и новые строящиеся объекты на Рублевке имеют, как правило, более скромные размеры, от 250 до 550 кв. м.
Среди вторичной элиты на Рублевке сегодня можно встретить и более просторные апартаменты, к примеру, на “Николиной Горе” предлагается коттедж площадью 1195 кв. м, в “Усово” – 1500 кв. м, а в “Жуковке” – 1800 квадратов. При этом, все эти дома не обделены и придомовым участком, к тому же дому в “Жуковке” прилагается 1 Га, в “Усово” 60 соток, а на “Николиной Горе” – 45 соток. Впрочем, сказать о том, что элитные коттеджи на Рублевке имеют необъятные просторы нельзя. “Основная доля коттеджей (69%) расположены на участках, площадь которых не превышает 30 соток”, – говорит Иван Шульков. И лишь единичные объекты могут похвастать участком в 80 соток.
Несмотря на порой скромные размеры, эти участки заслуживают особого внимания. Кусочек хвойного или смешанного леса, небольшая роща, фруктовый сад, искусственный водоем, ландшафтный дизайн – любые фантазии здесь воплощаемы. Так, к примеру, в коттедже расположенном в поселке “Горки-8”, участок обустроен в английском стиле: фигурно обрезанные деревья, скульптуры, живая изгородь, брусчатка и тенистая беседка. Поскольку большинство предлагаемых коттеджей строились для себя, а рублевские резиденты не привыкли себе в чем-нибудь отказывать, придомовые участки отличаются разнообразием и, своего рода, эксклюзивностью. Здесь можно встретить все что угодно: и пруд с золотыми рыбками, и экзотические растения и бассейны с морской водой.
Несмотря на то, что большую часть в объеме предложения на элитном вторичном рынке составляют коттеджи частных застройщиков, практически все они расположены в охраняемых поселках с развитой инфраструктурой. При этом надо отметить, что именно в эксплуатируемых поселках уровень инфраструктуры близок к совершенству. Так, к примеру, в поселке “Жуковка” присутствуют собственные супермаркеты, аптека, рестораны, салоны красоты, фитнес-центр, и многое другое необходимое для красивой жизни. Впрочем, современные строящиеся поселки тоже немало внимания уделяют объектам инфраструктуры, хотя и не в таком масштабе.
За ценой не постоим…
Некоторые покупатели отправляются на вторичный рынок с надеждой на более низкие цены по сравнению с новыми объектами. Однако потенциальных покупателей рублевской элиты ждет разочарование, стоимость вторичных коттеджей здесь практически не отличается от первичных, а порой и превосходит их.
Цены на элитную недвижимость Рублевского направления устанавливаются в зависимости от площади дома и участка, месторасположения поселка и удаленности от столицы. Наиболее дорогие домовладения расположены в престижных охраняемых поселках, вроде “Сосен”, “Чигасово”, “Николина Гора”, “Жуковка”, “Барвиха”, “Горки-2”, “Раздоры” и т.д. Здесь стоимость домовладения площадью от 700 кв. м стартует с $3 млн. и заканчивается… ну, очень большими цифрами. Так, к примеру, коттедж площадью 1500 кв.м и участком в 47 соток в поселке “Жуковка” выставлен на продажу по цене $24 млн. В то же время в поселке “Шульгино” дом практически аналогичной площади стоит в 5 раз меньше.
Еще одним фактором, влияющим на стоимость вторичной элитной недвижимости Рублево-Успенского шоссе, является год постройки. Наиболее востребованы коттеджи, построенные после 2005 г., а наименее предпочтительны – ранее 2000 г. Разница в цене у подобных объектов может быть весьма значительной, например, дом в 1400 кв. м в “Раздорах” 2006 года стоит $8 млн., а коттедж в 1650 кв. м в поселке “Палица” 1998 года – $4.5 тыс. Кстати дома построенные до 2000 г. наименее востребованы из-за своеобразной архитектуры, присущей большинству строений “пафосных” 90-х. Модные в прошлом замки из красного кирпича, с коваными решетками и 3-х метровыми заборами – более не актуальны, сегодня ценится естественность и оригинальность.
В целом можно отметить, что более 50% элитного жилья на Рублевке относится к категории эксклюзивных объектов стоимостью от $5 млн. При этом немало объектов выставляется на продажу не только с законченным ремонтом и ландшафтным дизайном, но и эксклюзивной мебелью. Стоимость подобных объектов составляют, как правило, более $10 млн.
В заключении хотелось бы отметить, что покупка элитного коттеджа на вторичном рынке Рублевки сулит покупателям немало преимуществ, среди которых более широкий выбор объектов, возможность заселиться в новый дом сразу после покупки и, самое главное, отсутствие строительной техники возле соседнего недостроенного дома или на месте будущей детской площадки.
Предложения, Рублево-Успенское шоссе
